Das Vermieterpfandrecht im Wohn- und Gewerbemietrecht - Teil 1

Der Vermieter hat grundsätzlich zur Sicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht und zwar an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Zu den Forderungen gehören an erster Stelle die Mieten, aber auch Nutzungsentschädigungen oder Schadensersatz.

Anwendung findet das Vermieterpfandrecht vorwiegend im Bereich der Geschäftsraummiete. Wegen des gesetzlich bestimmten Pfändungsverbotes (§§ 811 ff. ZPO) war es für Wohnraummietverhältnisse in der Vergangenheit nur von geringer praktischer Bedeutung. Seine Bedeutung hat aber auch im Wohnraummietrecht in letzter Zeit wieder zugenommen, da es im Rahmen der Zwangsräumung beim so genannten Berliner Modell wieder vermehrt Anwendung findet.

1. Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht setzt zunächst das Bestehen eines Mietverhältnisses voraus. Zudem muss dem Vermieter ein fälliger Anspruch gegen den Mieter zustehen.

Der Vermieter kann jedoch nur Forderungen sichern, die aus dem Mietverhältnis stammen. Dazu gehören neben der Miete auch Betriebskostenvorauszahlungen oder Nachzahlungen, ebenso wie Nutzungsentgelte oder Schadenersatzansprüche. Ist dies gegeben, hat der Vermieter die Möglichkeit, die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände des Mieters herauszuverlangen, in Besitz zunehmen und zu verwerten. Voraussetzung hierfür ist, dass die Sachen in das Mietobjekt eingebracht wurden und der Mieter Eigentümer oder zumindest Miteigentümer ist. Ist der Mieter nur Miteigentümer, ist die Sache nur in Höhe des Miteigentumsanteils pfändbar.

Gegenstände die nicht im Eigentum des Mieters stehen, unterfallen dem Vermieterpfandrecht nicht. Daher fallen beispielsweise Sachen der Ehefrau nicht unter das Pfandrechtrecht, wenn sie nicht den Mietvertrag mitunterschrieben hat. Dies gilt auch für Sachen des Untermieters. Da in diesen Fällen kein Mietverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Untermieter direkt gegeben ist, kann das Pfandrecht gegenüber dem Untermieter nicht ausgeübt werden. Es ist zu beachten, dass den Vermieter die Beweispflicht trifft, ob der jeweilige Gegenstand im Eigentum des Mieters steht.

Wann eine Sache auf Dauer eingebracht ist, kommt auf den Einzelfall an. Unter nur vorübergehend eingestellte Sachen fallen solche, die nicht für die Dauer der Mietzeit oder für eine längere Dauer in dem Mietobjekt verbleiben sollen. Die Abgrenzung spielt vor allem in der Gewerberaummiete eine Rolle – z.B. bei von einem Kaufmann untergestellten Sachen.

2. Gegenstände des Vermieterpfandrechts

Nicht alle Gegenstände sind pfändbar und unterliegen damit dem Vermieterpfandrecht. Welche Einrichtungsgegenstände pfändbar sind und welche nicht, sagt das Gesetz. Dazu gehören insbesondere Gegenstände des persönlichen Gebrauchs oder dem Haushalt dienende Sachen.

Der Kreis der Gegenstände, die unter diese Regelung fallen, ist von der Rechtsprechung im Laufe der Jahre ständig erweitert worden. Pfändungen von Rundfunkgeräten, Computern, Stereoanlagen, Waschmaschinen, Wohnzimmer- und Kücheneinrichtungen etc. sind ausgeschlossen. Bei Geschäftsräumen dürfen auch jene Gegenstände nicht gepfändet werden, die zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit erforderlich sind. Somit wird deutlich, dass das Vermieterpfandrecht besonders im Wohnraummietrecht kaum eine Rolle spielt, da in der Praxis häufig letztlich kaum Sachen von Wert pfändbar sind. Vielmehr muss der Vermieter sogar aufpassen, dass er sich nicht schadenersatzpflichtig macht: Nimmt der Vermieter unpfändbare Sachen an sich und verwertet diese, macht er sich schadenersatzpflichtig. Das gilt auch für die unberechtigterweise durchgeführte Pfändung.

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