Das Vermieterpfandrecht im Wohn- und Gewerbemietrecht - Teil 3

5. Vermieterpfandrecht in der Räumungsvollstreckung

Auch wenn ein großer Teil der eingebrachten Gegenstände nicht pfändbar ist, spielt das Vermieterpfandrecht bei der Räumungsvollstreckung auch bei Wohnraummietverhältnissen eine immer größere Rolle.

Der BGH hat am 10.08.2006 die Zulässigkeit des so genannten Berliner Modells bestätigt. Bei diesem Zwangsräumungsmodell bleiben die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung. Der Vermieter macht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. So kann der Vermieter noch offenstehende Forderungen sichern. Gleichzeitig werden die Schlösser ausgewechselt, sodass der Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung eingesetzt wird. Aber auch hier hat der Vermieter alle nicht dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände herauszugeben – verstößt er dagegen, macht er sich schadenersatzpflichtig.

Der wichtigste Vorteil bei der Berliner Räumung ist die erhebliche Kostenersparnis von teilweise mehreren tausend Euro. Bei einem normalen Zwangsvollstreckungsverfahren entstehen enorme Kosten, insbesondere für den Abtransport der Gegenstände durch ein vom Gerichtsvollzieher beauftragtes Transportunternehmen und die Einlagerung der geräumten Gegenstände. Diese Kosten entfallen bei der Berliner Räumung zunächst. Andererseits muss sich der Vermieter um die Leerräumung der Mietsache alleine kümmern und ist dabei an die Verwertungsvorschriften des Vermieterpfandrechtes gebunden.

6. Fazit

Trotz der Schwierigkeiten hinsichtlich der pfändbaren Gegenstände und der Probleme bei der Ausübung und Verwertung, ist das Vermieterpfandrecht gerade im Bereich der Geschäftsraummiete ein wichtiges Instrument für den Vermieter, um seine Forderungen aus dem Mietverhältnis zu sichern. Auf Grund des von der Rechtsprechung für zulässig erklärten Berliner Modells im Rahmen der Zwangsräumung, erweitert sich das Einsatzfeld des Vermieterpfandrechts wieder zusehends. Um jedoch alle Klippen sicher zu umschiffen und sich gegebenenfalls nicht selbst schadenersatzpflichtig zu machen, sollte der Vermieter fachkundigen Rat einholen, bevor er von der Ausübung seines Vermieterpfandrechts Gebrauch macht. Aber auch der Mieter, der sich in einer derartigen Zwangslage befindet, sollte sich über seine Möglichkeiten von einem Fachmann aufklären lassen.

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