Die Miete – Gewinn oder Verlust

Die Miete – Gewinn oder Verlust

1. Problemkreis

Nutzung der Mietsache und Miete stehen im Austauschverhältnis. Da Mietverhältnisse in der Regel für längere Zeit abgeschlossen werden, kann sich das Verhältnis verändern – auch zum Nachteil.

Inflation wertet den Mietzins ab! Sie bekommen also immer weniger Geld. Mit zunehmendem Alter der Mietsache werden Instandsetzungskosten immer wahrscheinlicher. Und zuletzt werden Sie möglicherweise nicht u Modernisierungen herum kommen. Reicht die Miete für diese Investitionen aus?

1) Wie kann die Miete angepasst werden?
2) Welches Verfahren muss ich beachten?
3) Wenn ich modernisiere, kann ich die Miete erhöhen?

Klare vertragliche Regelungen – unter Beachtung zukünftiger wirtschaftlicher Entwicklungen – erleichtern die spätere Anpassung der Miete an geänderte Bedingungen. Ermitteln sie die Voraussetzungen für eine ertragreiche Bewirtschaftung Ihrer Immobilie und setzten sie diese vertraglich – im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten – rechtssicher um.

2. Lösungsansätze

Bereits bei Vertragsschluss können spätere Anpassungen der Miete vereinbart werden. Sollte eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden sein, besteht für den Vermieter auch nachträglich die Möglichkeiten die Miete anzupassen.

Der Abschluss eines Staffelmietvertrages oder die Aufnahme einer Indexklausel bieten dem Vermieter die Möglichkeit bereits beim Vertragsschluss zukünftige Mieterhöhungen vertraglich festzulegen.

Der Staffelmietvertrag legt verbindlich fest, dass der Mietzins nach Ablauf eines bestimmten Zeitraumes (Fußnote) auf einen vorher vereinbarten Mietzins ansteigt. Die Parteien können im Staffelmietvertrag mehrer Staffelungen vereinbaren. Der Vermieter sollte jedoch beachten, dass die Staffelmiete schriftlich vereinbarte sein muss und die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag im Mietvertrag ausgewiesen werden muss. Die Grenze für den vereinbarten Mietzins bildet allein das Verbot des Mietwuchers nach § 291 StGB und der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG.

Eine andere Möglichkeit die spätere Anpassung der Miete zu ermöglichen, bietet die Aufnahme einer Indexklausel in den Mietvertrag. Die Indexklausel besagt, dass die Parteien vereinbaren, dass die Miete immer an dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst werden soll.

Der Vorteil beim Abschluss eines Staffelmietvertrages ist, dass der Vermieter zur Absicherung seiner Kalkulation das Kündigungsrecht des Mieters bis zu 4 Jahren seit Abschluss des Staffelmietvertrages ausschließen kann. Dem Vorteil steht jedoch der erhebliche Nachteil gegenüber, dass während der Laufzeit einer Staffelmiete keine Mieterhöhung bei Modernisierung vorgenommen werden darf. Deshalb kann Vermietern von älteren Immobilen bei denen in naher Zukunft mit Modernisierungsarbeiten zu rechnen ist, der Abschluss eines Staffelmietvertrages nicht empfohlen werden, es sei denn die Kosten für die Modernisierung können bei der Staffelmiete bereits berücksichtigt werden. Ein Staffelmietvertrag ist daher eine Alternative für alle neuwertigen Wohnhäuser, bei denen keine Modernisierungsarbeiten anstehen.

Von der Vereinbarung einer Indexmiete kann dem Vermieter, der auch gleichzeitig Unternehmer ist, nur abgeraten werden, da er zwar bei Anstieg der Lebenshaltungskosten einen höheren Mietzins fordern kann, im Umkehrschluss aber bei sinkenden Lebenshaltungskosten der Mietzins sich vermindert. Da das statistische Bundesamt den Preisindex nicht konkret an der Immobille des Vermieters ermittelt, sondern einen Querschnitt nimmt, werden individuellen Aspekte nicht beachtet. Eine ansprechende und begehrte Immobille kann bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten einer Region schnell an Wert verlieren, obwohl tatsächlich eine große Nachfrage besteht. Ein weiterer Nachteil der Indexklausel ist, dass andere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen sind.

Haben der Vermieter und der Mieter hingegen einen Festmietzins vereinbart, kann dieser nachträglich nur durch Vereinbarung zwischen den Parteien verrändert werden oder, durch ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, wenn die Miete unter den ortsüblichen Vergleichsmieten liegt.

Für diesen Fall kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortüblichen Miete verlangen. Voraussetzung für ein solches Verlangen ist, dass die vereinbarte Miete seit 15 Monaten unverändert war. Das Miterhöhungsverlangen muss schriftlich an alle Mieter gerichtet werden und von allen Vermietern unterschrieben sein. Im Falle einer Bevollmächtigung der Vermieter untereinander muss die Vollmachtsurkunde im Original beigefügt werden, da es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft handelt. Andernfalls kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen zurückweisen. Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen begründen, entweder durch Bezugnahme auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder 3 Vergleichswohnungen, welche auch aus seinem Bestand sein dürfen. Sollten der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen stützten müssen diese so beschrieben sein, dass sich der Mieter von der Vergleichbarkeit ein Bild machen kann. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmt, kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung verklagen.

Der Vermieter kann darüber hinaus nach Modernisierung der Mietsache eine Mieterhöhung verlangen. Eine Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Der Vermieter muss dem Mieter 2 Monate vor Beginn der Modernisierung über deren Art, Umfang, Beginn und Dauer, sowie die voraussichtlich zu erwartende Erhöhung des Mietzinses schriftlich informieren. Versäumt er dies muss der Mieter die erhöhte Miete nicht mit Beginn des 3 Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen, sondern erst 6 Monate nach Zugang, so dass erhebliche wirtschaftliche Einbußen entstehen können.

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