Einführung in das gewerbliche Mietrecht Teil IV Pflichten der Vertragsparteien

Betriebspflicht

Im Bereich des gewerblichen Mietrechts ist es möglich, dass der Vermieter mit dem Mieter eine Betriebspflicht vereinbart. Grundsätzlich ist der Mieter zwar berechtigt nicht jedoch verpflichtet, die von ihm gemietete Sache auch zu nutzen. Es kann jedoch ein gesteigertes Interesse des Vermieters bestehen, dass die gemieteten Gewerberäume auch genutzt werden. Ein solches Interesse besteht insbesondere bei Vermietern von Einkaufszentren oder ähnlichem. Hier wird die Attraktivität des Objektes ganz wesentlich auch vom Vermietungstand beeinflusst. Der Vermieter hat deshalb ein großes Interesse daran, eine Betriebspflicht mit in den Mietvertrag aufzunehmen.
Ob eine Betriebspflicht konkludent vereinbart werden kann, ist umstritten. Das OLG Köln hat aus der Vertragsklausel „Zum Betriebe von....vermietet“ eine solche Betriebspflicht abgeleitet (NZM 02/345).

Eine Vereinbarung der Betriebspflicht in AGB ist unproblematisch, ein Verstoß gegen § 307 BGB liegt nicht vor (OLG Hamburg ZMR 02/254).
Verstößt der Mieter gegen die Betriebspflicht, so ist der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Er kann jedoch die Betriebspflicht auch gerichtlich durchsetzen lassen. Die Vollstreckung erfolgt dann durch Festsetzung eines Zwangsgeldes (NJW-RR 96/585).


Erhaltung und Instandsetzung

Der Mieter ist gemäß §§ 554 I, 578 II BGB verpflichtet Erhaltungsarbeiten an dem Mietobjekt im normalen Rahmen zu dulden. Zu den Erhaltungsarbeiten gehören Ausbesserungs- oder Erneuerungsarbeiten, ebenso Arbeiten rein vorbeugender Art. Dies kann auch dazu führen, dass der Mieter zur vorübergehenden Räumung der Mietsache verpflichtet ist. Allerdings besteht auch bei der Durchführung von Erhaltungsabreiten die Möglichkeit die Miete zu mindern.

Die Instandsetzung einer Mietsache obliegt hingegen grundsätzlich dem Vermieter. Jedoch ist es ihm möglich, diese Pflichten auf den Mieter vertraglich abzuwälzen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht ist eine Begrenzung dieses Betrages nicht nötig. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten können dem Mieter also unbeschränkt auferlegt werden, soweit sie durch den Mietgebrauch veranlasst sind, im Risikobereich des Mieters liegen, sich auf den inneren Bereich des Mietobjektes beziehen und das Mietobjekt zu Beginn in einem einwandfreien Zustand war.

Konkurrenzschutzklausel

Eine Konkurrenzschutzklausel schützt den Mieter davor, dass der Vermieter in anderen Räumen auf dem gleichen Gründstück oder auf einem ihm gehörenden Nachbargrundstück an ein Wettbewerbsunternehmen des Mieters vermietet oder darin ein solches Unternehmen selbst betreibt.
Der Konkurrenzschutz erstreckt sich grundsätzlich nur auf das Hauptsortiment des Mieters. Unter Hauptsortiment sind diejenigen Waren und Dienstleistungen zu verstehen, die den Kern des Geschäftes bestimmen. Ein Nebenprodukt ist dann ein Produkt, welches weniger als 5 % zum Gesamtumsatz beiträgt. Durch eine Konkurrenzschutzklausel kann natürlich nicht jegliche Konkurrenz ausgeschaltet werden. Wie weit im räumlichen Sinne eine solche Klausel wirkt, hängt stark vom Einzelfall ab, so z.B. ob es sich um eine belebte Einkaufsstraße in einer Großstadt handelt oder um einem kleinen Ort, um ein Einkaufszentrum oder ein einzelnes Ladengeschäft.

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