Einführung in die Grundprinzipien des polnischen Immobilienrechts

1. Eigentumsübertragung durch Vertrag

Im Unterschied zum deutschen Recht wird in Polen das Eigentum an einer Immobilie auf den Erwerber durch einen Vertrag sofort übertragen, es sei denn, daß besondere Vorschriften etwas anders bestimmen oder die Vertragsparteien etwas anders vereinbart haben.

2. Bedeutung der Vorverträge

Da in Polen Verpflichtungsverträge über die Übertragung des Immobilieneigentums bereits eine Verfügungswirkung haben, spielen Vorverträge im polnischen Grundstücksrechtsverkehr eine bedeutende Rolle. Die Vorverträge treten in der Praxis vor allem dann auf, wenn die Vertragsparteien eine Veräußerung des Immobilieneigentums von der Erfüllung bestimmter Bedingungen (z.B. Erteilung der Baugenehmigung, Einholung von Genehmigungen, Durchführung eines environmental due diligence) abhängig machen wollen. Vorverträge sind dadurch gekennzeichnet, daß sich in ihnen eine oder beide der beteiligten Parteien zum Abschluß eines Vertrages mit einem bestimmten Inhalt (Hauptvertrag) verpflichten.

3. Formzwang

In Polen wurde der Immobilienverkehr dem Formzwang unterstellt. Der Immobilienkaufvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit einer notariellen Beurkundung. Das gilt sowohl für den Vertrag, der zur Übertragung des Immobilieneigentums verpflichtet, als auch für den Vertrag, der das Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber überträgt.

4. Grundbuch

Zur Wiedergabe der Rechtslage werden in Polen Grundbücher geführt. Für die Erledigung der Grundbuchsachen sind die Reyongerichte zuständig, bei denen Grundbuchabteilungen errichtet werden.

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