Fogging – Wer schuldet die Beseitigung: Vermieter oder Mieter?

Fogging – Wer schuldet die Beseitigung: Vermieter oder Mieter?

Fogging ist ein Phänomen, was zumeist in der Heizperiode auftaucht. Bei Wohnungen, die zuvor renoviert wurden oder in denen bauliche Eingriffe vorgenommen wurden, kommt es zu schwarzen, grauen bzw. ölig schmierigen Staubablagerungen. Ursache ist zumeist die Verwendung Produkten, die so genannte Weichmacherverbindungen enthalten, die z. B. Bestandteile von Farben, Lacken, Klebstoffen oder Trägerflüssigkeiten für Pestizide sind. Aber auch bauliche Gegebenheiten (z.B. bestehende Kältebrücken, schadhafte Isolierungen, durchsottete Schornsteine und Kamine) und die Ausstattung der Wohnung (z.B. Laminat-Fußboden, zahlreiche kunststoffhaltige Materialien, Hartschaumdekorplatten oder Teppichböden) können Ursache für Fogging sein. Schließlich spielt auch die Raumnutzung eine Rolle: dazu gehören das Lüftungsverhalten, Verbrennungsvorgänge, die zusätzlichen Staub produzieren, und Luftfeuchtigkeit.

Da die Umstände des Fogging häufig umstritten sind oder nicht aufgeklärt werden können, kommt es häufig zu Streit über die Verantwortlichkeit des Vermieters oder des Mieters.

Mit diesem Thema hatte sich auch das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 14.September 2007 (AZ: 63 S 359/06) zu befassen. Das LG war der Auffassung, dass der Vermieter für die Beseitigung einer plötzlichen Schwarzfärbung (Fogging) der Wohnungswände des Mieters aufkommen muss. Das soll selbst dann gelten, wenn er nachweisen kann, dass die Färbung nicht durch sein Verschulden, sondern erst nach Renovierungsarbeiten des Mieters entstanden ist.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: In der Mietwohnung traten an den Wänden Schwarzfärbungen auf. Diese sind nach Auffassung eines Sachverständigen durch das Zusammenwirken von Emissionen der vom Mieter verwendeten Wandfarbe und Teppichböden in Verbindung mit dem Öffnen der Fenster zum Fensterputzen entstanden. Das Öffnen der Fenster (im Dezember) führte zu einer Absenkung der Zimmer- und Wandoberflächentemperatur und ermöglichte das Eindringen flüchtiger organischer Substanzen in den Raum. Auch unter Beteiligung von elektrostatischer Aufladung führte all dies schließlich zur Schwarzstaubablagerungen an den Wänden. Der Mieter verlangte vom Vermieter einen Vorschuss zur Beseitigung der Schwarzfärbung.

Das LG Berlin hat der Klage stattgegeben. Es sah einen Anspruch für gegeben, nach dem der Mieter Mängel selbst beseitigen und den Ersatz der Aufwendungen verlangen kann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel im Verzug ist.

Auf Grund des Sachverständigengutachtens würde zwar feststehen, dass der Auslöser der schwärzlichen Verfärbung nicht im Ursachenbereich des Vermieters liege. Jedoch habe auch der Mieter nicht schuldhaft gegen die aus dem Mietverhältnis ihm oblie-genden Vertragspflichten verstoßen, denn er habe die Wohnung mit handelsüblichen Möbeln und Bodenbelag ausgestattet und die Wände mit handelsüblicher Farbe dekoriert. Zudem hat der Mieter gemäß § 538 BGB die herbeigeführte Verschlechterung der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Da keine Anhaltspunkte für den Mieter ersichtlich gewesen sind, dass die Verwendung dieser Materialien die Schwarzfärbung verursachen kann, müsse der Vermieter die entstandenen Kosten ersetzen.

Praxishinweis: Das Risiko des Fogging ist nicht durch Vertrag auf den Mieter abwälzbar. Im Rahmen von Formularklauseln hält die herrschende Meinung eine generelle Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter wegen eines Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam, da die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht eine Hauptleistungspflicht darstellt und daher grundsätzlich nicht auf den Mieter formularvertraglich abgewälzt werden kann. Die Erhaltungspflichten des Vermieters können dem Mieter zwar grundsätzlich individualvertrag-lich in engen Grenzen auferlegt werden. Der Umfang der Abdingbarkeit ist allerdings nicht eindeutig. Klar ist nur, dass solche Klauseln eng auszulegen sind.

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