Gebrauchsregelung oder Sondernutzungsrecht - Beschluss oder Vereinbarung?
Gebrauchsregelung oder Sondernutzungsrecht - Beschluss oder Vereinbarung?
Die Wohnungseigentümer haben zwei Möglichkeiten, Ihre Belange zu regeln: entweder durch eine (schuldrechtliche oder dingliche) Vereinbarung oder durch einen (Mehrheits-) Beschluss. Wann die eine oder andere Alternative angewendet werden darf oder muss, entscheidet sich nach dem Regelungsgegenstand.
Beschluss und Vereinbarung unterscheiden sich im Grundsatz danach, ob gegenseitige Verpflichtungen begründet werden. Während der Beschluss nur die übereinstimmende Willensrichtung der Wohnungseigentümer darlegt, werden durch Vereinbarungen auch Pflichten derselben begründet. Daneben gibt es Entscheidungen, die immer der besonderen Form der Vereinbarung bedürfen.
Das OLG München hat in seinem Beschluss vom 21.02.2007 (AZ: 34 Wx 103/05) deutlich gemacht, dass die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte (= Wohnungseigentümer zustehendes dauerndes alleiniges Recht zur Nutzung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer) am Gemeinschaftseigentum nur durch eine Vereinbarung einräumen können. Eine bloße Gebrauchsüberlassung könnte jedoch durch Beschluss begründet werden. Eine Abgrenzung von Gebrauchsüberlassung und Sondernutzungsrecht erfolgt z.B. über die Frage, ob dem jeweils berechtigten Eigentümer die Erlöse aus der Verpachtung und Vermietung des Gemeinschafseigentums zustehen sollen oder nicht. Bejaht man dies, liegt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht vor, denn die Miteigentümer werden so von den gezogenen Nutzungen ausgeschlossen.
Im zu entscheidenden Fall ging es um drei Außenwasserhähne, die zu einem gemeinschaftlichen Garten gehörten. Die Wohnungseigentümer haben mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass die Wasserhähne bestimmten Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden sollten. Die bestimmten Wohnungseigentümer sollten auch die erfassten Kosten des Wasserverbrauchs an „ihrem“ Wasserhahn tragen.
Das OLG München hat den Beschluss für unwirksam erklärt, da es sich vorliegend um ein Sondernutzungsrecht und nicht um eine Gebrauchsregelung handelt. Eine Gebrauchsregelung sei es schon deshalb nicht, weil durch die Zuweisung der Wasserhähne an einzelne Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen würden. Das beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer in ihrem subjektiven Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die einzelnen Miteigentümern den vollständigen Mitgebrauch entziehen, entsprechen nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung. Da es hinsichtlich der Kosten keine anderslautende Vereinbarung gibt, richtet sich die Kostentragungslast nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG.
Hinweis: Das neue WEG ändert daran nichts. Zwar können die Wohnungseigentümer nunmehr ein neues Kostenverteilungssystem beschließen. Die Begründung von Sondernutzungsrechten ist jedoch noch immer nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich.
Stand: 01/2008
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