Kreditaufnahme des Verwalters ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum ist der Verwalter ohne einen ihn ermächtigenden Beschluss nicht berechtigt, Kredite zu Lasten der WEG aufzunehmen, die der Finanzierung erforderlicher Instandsetzungsmaßnahmen am Wohnungseigentum dienen sollen.

Ferner ist der Verwalter nicht berechtigt, Aufträge zur Sanierung des gesamten Wohnungseigentums in unbegrenzter Höhe zu vergeben, wenn der Beschluss der Eigentümer weder zum Umfang noch zur Kostenobergrenze der vorzunehmenden Instandsetzungsmaßnahme etwas aussagt. Maßgebend für die Vergabe von Aufträgen ist der Wille der Wohnungseigentümer, wie er sich dem Verwalter aus den ihm vor Beschlussfassung vorliegenden Unterlagen bzw. dem Beschlussprotokoll sowie dem Inhalt des Beschlusses ergibt.

Sachverhalt

Der Kläger – Verwalter der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft – richtete bei der Bank ein Konto auf eigenen Namen ein, worüber er den die WEG betreffenden Zahlungsverkehr abwickelte. Nachdem die Wohnungseigentümer im Oktober 2007 beschlossen, teilweise Sanierungsarbeiten am Objekt durchführen zu lassen und dabei von einem Kostenvolumen von 4.000,00 € ausgingen, gab der Kläger Sanierungsarbeiten in Höhe von 18.000,00 € in Auftrag. Diese Kosten konnte er von dem auf seinen Namen laufenden Konto nur in Höhe von 14.802,00 € begleichen. Den Rest forderte er von den Wohnungseigentümern, die ihre Zahlung jedoch verweigerten.

Entscheidung (BGH, Urteil v. 18.02.11, Az. V ZR 197/10)

Der BGH entschied, dass der Verwalter zwar bei Gefährdung von Sondereigentum berechtigt ist, die Sanierung von Gemeinschaftseigentum ohne einen Eigentümerbeschluss als sogenannte Notmaßnahme einzuleiten. Allerdings berechtige ihn dies nicht dazu, eine komplette Sanierung in Auftrag zu geben. Bei seiner Tätigkeit als Verwalter hätte der Kläger – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – den Beschluss nur nach dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen dürfen. Er war insbesondere nicht berechtigt, Aufträge in der vergebenen Höhe zu erteilen, weil im Beschluss der Wohnungseigentümer weder der Umfang der Sanierungsmaßnahmen noch eine Kostenobergrenze gezogen worden war. Nach Auffassung der Karlsruher Richter habe für den Kläger einzig der Wille der Wohnungseigentümer maßgeblich sein dürfen, wie er sich aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen bzw. dem Beschlussprotokoll und letztlich aus dem Beschluss selbst ergeben habe. Demnach habe der Kläger keinesfalls Aufträge vergeben dürfen, die das anvisierte Kostenvolumen von 4.000,00 € für Instandsetzungsarbeiten um ein Vielfaches übersteigen. Eine solch eigenmächtige Vergabe von Aufträgen in dieser Größenordnung sei von seiner Verwaltungsbefugnis nicht umfasst gewesen. Richtig ist zwar, dass dem Kläger grundsätzlich ein sogenanntes Notgeschäftsführungsrecht zusteht, Dieses Recht greift jedoch nur dann, wenn bei nicht umgehender Handlung das Gemeinschaftseigentum gefährdet ist. Hieran fehlte es vorliegend, denn ein sofortiges Einschreiten hätte „lediglich“ den Schaden am Sondereigentum verhindert.

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