Mängel am Wohnungseigentum – Wer darf den Prozess führen?

Mängel am Wohnungseigentum – Wer darf den Prozess führen?

Jeder Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum wird automatisch Inhaber von Mängelgewährleistungsrechten gegen den Veräußerer des Sondereigentums. Inwieweit er diese Mängelrechte ausüben kann, hängt entscheidend davon ab, ob Mängel am Sonder- oder am Gemeinschaftseigentum vorliegen.

1. Grundsätzlich gilt, dass Mängel am Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer selbst geltend gemacht werden können. Ihm steht dabei die gesamte Palette der Mängelgewährleistungsrechte offen. Es steht den betroffenen Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen aber auch die Möglichkeit offen, die Eigentümergemeinschaft mit der Verfolgung ihrer Rechte zu betrauen.

2. Hinsichtlich der Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten am Gemeinschaftseigentum, hat der BGH jüngst die Prozessführungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft als solche anerkannt. Die sich daraus ergebenden Änderungen sollen nachfolgend aufgezeigt werden.

a) Bislang war für die Rechtmäßigkeit der Geltendmachung von Mängelgewährleistungsrechten am Gemeinschaftseigentum durch den einzelnen Eigentümer ausschlaggebend, welche Mängelrechte er ausüben wollte. Er konnte als einzelner nur diejenigen Gewährleistungsrechte selbständig geltend machen, die allen Erwerbern zugute kommen. Dies sind der Rücktritt vom Vertrag, die Aufforderung zur Nacherfüllung und die Forderung des Schadensersatzes statt der ganzen Leistung.

Die übrigen Mängelgewährleistungsrechte (Fußnote) konnten nur von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich ausgeübt werden. Der Einzelne konnte nur dann tätig werden, wenn er von der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu ermächtigt wurde. Hintergrund ist der Schutz des Schuldners.

b) Nach der neuen Urteil des BGH vom 12.04.2007 (Fußnote) ist es nunmehr möglich die Ausübung der Mängelgewährleistungsrechte, die der einzelne Eigentümer hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums hat, durch Mehrheitsbeschluss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu ziehen und den Einzelnen Eigentümer damit von der Verfolgung dieser Rechte auszuschließen.

Ein solcher Beschluss setzt voraus, dass die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. Dies dürfte regelmäßig der Fall sein. Im Gerichtsverfahren tritt die Eigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.

Vorteile dieser neuen Rechtsprechung sind, dass die Durchsetzung der Mängelgewährleistungsansprüche wesentlich effektiver und wohl erfolgreicher erfolgen kann, wenn die Gemeinschaft als ganze vorgeht. Sie kann vielmehr Druck machen, als ein einzelner Eigentümer. Darüberhinaus wird der Einzelne auch von der Kostenlast befreit, die mit einer individuellen Verfolgung seiner Ansprüche einhergeht.

Schließlich dürfte es auch für den Veräußerer von Vorteil sein, sich einzig der Eigentümergemeinschaft gegenüber verteidigen zu müssen, anstatt mit all denjenigen Eigentümern zu prozessieren, die dieses Risiko auf sich genommen haben.

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