Nebenkosten – Freud oder Leid?

Nebenkosten – Freud oder Leid?

1. Problemkreis

Die Nutzung der Mietsache wird durch den Mietzins abgegolten. Die Nutzung verursacht aber auch noch Nebenkosten, die im Zweifelsfall vom Vermieter zu tragen sind! Er steht dann zwischen Energieversorger und Mieter! Im Zweifel muss er in Vorleistung gehen. Die Zahlung von Nebenkosten muss also zusätzlich zum Mietzins vereinbart werden. Hierbei besteht erheblicher Gestaltungsspielraum – von der Komplettpauschale bis hin zur detaillierten verbrauchsabhängigen Detailabrechnung.

Die Abrechnung von Nebenkosten ist ein Dauerbrenner. Die gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung sind weit reichend. Wie eine Abrechnung auszusehen hat bestimmt sich danach, was vertraglich vereinbart wurde. Gleiches gilt für die Frage, ob der Vermieter dem Mieter ungewollt Kredit gewährt und für dessen Ausfall sogar noch haftet.

1) Wann sollte eine Pauschale und wann ein Vorschuss vereinbart werden?
2) Welche sonstigen Nebenkosten kann man auf den Mieter umlegen?
3) Welcher Umlageschlüssel soll gewählt werden?
4) Kann ich Nebenkostenpauschalen erhöhen?
5) Wann und wie ist über Vorschüsse abzurechnen?

Prüfen Sie sehr genau den Bedarf der Immobilie. Erkundigen Sie sich beim Verkäufer, bei Nachbarn und beim Energieversorger. Betrachten Sie den Aufwand, den verschiedene Vertragsgestaltungen mit sich bringen. Kalkulieren Sie Streitfälle ein.

2. Lösungsansatz

Der Vermieter kann nach dem Gesetz frei vereinbaren, dass die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vereinbaren die Parteien eine Betriebskostenpauschale werden mit der Zahlung alle Nebenkosten abgegolten. Anders ist dies, wenn die Parteien eine Vorauszahlungsvereinbarung bezüglich der anfallenden Betriebskosten abgeschlossen haben. Der Vermieter kann vom Mieter die Differenz zu den tatsächlich angefallenen Betriebskosten verlangen, er muss jedoch im umgekehrten Fall auch die zu viel gezahlten Vorauszahlungen zurück erstatten. Aber Achtung, da der Mieter gesetzlich nicht zur Vorauszahlung verpflichtet ist, muss der Vermieter dies mit dem Mieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. Die Vorauszahlungen müssen angemessen sein. Angemessen sind die Vorauszahlungen der Höhe nach, wenn sie zur Deckung der ungefähren Kosten dienen. Für eine Vorauszahlungsvereinbarung spricht, dass der Vermieter bereits vor der Abrechnung das Geld hat und so die angelaufenen Kosten decken kann. Eine Vorauszahlungsvereinbarung bietet daher Sicherheit. Gegen die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale spricht, dass der Vermieter für den Fall, dass die Zahlung die tatsächlichen Kosten nicht deckt keine Nachforderungen gegen den Mieter stellen kann. Er trägt daher allein das Risiko einer ordnungsgemäßen Kalkulation, welche aufgrund der ständig veränderten Preise hohe wirtschaftliche Risiken in sich birgt. Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, die Betriebskosten nach den tatsächlich angefallen Kosten abzurechnen und die Forderung durch Vorauszahlungen abzusichern.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch an dem Gebäude, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 556 Absatz 1 BGB, § 1 BetrKV. Der Vermieter kann die Kosten im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots auf den Mieter umlegen, wenn er die Umlage ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Der Vermieter muss jedoch beachten, dass er in der Vereinbarung ausdrücklich aufnimmt, welche Betriebskosten er auf den Mieter umlegen will. Umlagefähig sind zum Beispiel Kosten der Gartenpflege, der Beleuchtung, Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, der Straßenreinigung und viele mehr. Welche Kosten umlagefähig sind regelt § 2 BetrKV. Nach der Oberinstanzlichen Rechtssprechung kann der Vermieter durch eine Bezugnahme auf § 2 BetrKV auf eine Einzelaufzählung verzichten (Fußnote).

In der Regel wird bereits im Mietvertrag vereinbart, nach welchem Maßstab die vom Mieter zu tragenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten verteilt werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt, vgl. § 556 a BGB. Stehen Wohnung in Haus leer muss der Vermieter die Kosten tragen. Bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten richtet sich die Umlage auf den einzelnen Mieter nach deren Verbrauch. Der Vermieter darf von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel bei der Versorgung von Wärme und Warmwasser entsprechend § 6 HeizKV nicht abweichen.

Soweit die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben ist der Mieter nur zur Zahlung der vereinbarten Pauschale verpflichtet. Eine höhere Nebenkostenpauschale kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn auch der Mieter mit der Änderung einverstanden ist. Da dies selten der Fall sein wird, scheidet eine Erhöhung in der Regel aus. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit durch eine einseitige empfangsbedürftige Erklärung die Heiz- und Warmwasserkosten aus der Grundmiete bzw. aus der Pauschale herauszunehmen, mit der Folge, dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt.

Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Deshalb Achtung verpasst der Vermieter die Frist kann er etwaige Nachforderungen gegen den Mieter grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Die Abrechnung muss den Abrechnungszeitraum, die einzelnen Kostenarten, die Gesamtbeträge hierfür, den Verteilerschlüssel und die Kosten des einzelnen Haushaltes enthalten. Die Abrechnung soll übersichtlich und nachvollziehbar sein, so dass der Mieter die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung hat.

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