Steuerfalle beim Vererben einer Auslandsimmobilie

Der Traum vom eigenen Ferienhaus oder Ferienappartement wird immer mehr realisiert. Das Landhaus in der Toskana oder eine Villa auf Mallorca zählt zu den Topfavoriten der deutschen Besitzer.

Ist das Berufsleben beendet, steht einem entspannten Lebensabend nichts mehr im Wege. Dieser Traum soll sich allerdings nicht zum Alptraum entwickeln, wenn die Immobilie vererbt werden soll. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man rechtzeitig Vorsorge getroffen haben.

Beim Vererben von Immobilien gilt in manchen Staaten das sog. Lagerecht (beispielsweise in Frankreich, Belgien und USA). Dies bedeutet, dass die Immobilie dem jeweiligen Landesrecht unterliegt, auch wenn der Erblasser Deutscher war oder in Deutschland gewohnt hat. Dies wäre kein Problem, wenn die Rechtsordnungen und ihre Regeln ähnlich dem deutschen Recht wären. Dies trifft aber nur selten zu.

Die ausländischen Rechtsordnungen haben oft völlig anderen Wertvorstellungen, als das deutsche Recht. So verbietet beipielsweise das französische Recht Erb- und Pflichtteilsverzichte zu Lebzeiten des Erblassers sowie Erbverträge und gemeinsame Testamente. Gerade diese erbrechtliche Verfahren sind im deutschen Erbrecht fest verankert und kaum wegzudenken.

Auch die Rechte von Pflichtteilsberechtigten können anders gestaltet sein. Hier sieht etwa das französische Recht ein sog. Noterbrecht vor, was bedeuten kann, dass der Pflichtteilsberechtigte fortan zur Erbengemeinschaft zählt. Dies hat zur Folge, dass der Pflichtteilsberechtigte bei der Nutzung der Villa oder Ferienwohnung ein Mitspracherecht hat.

Eine weitere Falle kann die Form des Testaments sein. So ist z.B. in Florida das in Deutschland gebräuchliche handschriftliche Testament nichtig, wenn nicht mindestens zwei neutrale Zeugen die Echtheit der Unterschrift des Erblassers bestätigen.

Sollen Auslandsimmobilien bei ausländischen Behörden auf den künftigen Erben umgeschrieben werden, müssen deutsche Dokumente in jedem Falle in die jeweilige Landessprache übersetzt werden. Sinnvoller ist es oftmals, ein formgültiges Testament in der Landessprache abzufassen, wobei dieses auch die landesspezifischen Bestimmungen berücksichtigen muss.

Vorsicht ist auch bei der Steuer angesagt. Im Erbfall aber auch bei einer vorherigen Schenkung berechnen die meisten Staaten Erbschaft- oder Schenkungsteuer für die in ihrem Hoheitsgebiet liegende Immobilie. Der deutsche Fiskus verlangt ebenfalls seine Erbschaftssteuer – der Erbe zahlt dann oft zweimal Steuern.

Wichtig: Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer existieren im Gegensatz etwa wie zur Einkommensteuer kaum sog. Doppelbesteuerungsabkommen. Es besteht dann nur die Möglichkeit, dass man darauf hinwirkt, dass in Deutschland die ausländische Steuer zumindest angerechnet wird. Der deutsche Fiskus rechnet die ausländische Steuer jedoch nur bis zur Höhe der auf den Erwerb im Ausland entfallenden deutschen Steuer an. Eine im Ausland gezahlte Mehrsteuer wird dagegen nicht erstattet.

Gerade in Spanien ist die Erbschaftsteuer auch bei sehr nahen Verwandten deutlich höher als in Deutschland, da die Freibeträge dort wesentlich niedriger angesetzt sind. Aufpassen muss man auch, dass der ausländische Fiskus nicht zweimal zuschlägt und neben der Erb- und Schenkungsteuer nicht auch noch Einkommensteuer anfällt. Eine Reihe von Staaten erheben nämlich eine Veräußerungsgewinnsteuer auf Wertzuwächse, die der Erblasser noch nach dem Kauf erzielte.

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: