Steuerfalle beim Vererben einer Auslandsimmobilie

Der Traum vom eigenen Ferienhaus oder Ferienappartement wird immer mehr realisiert. Das Landhaus in der Toskana oder eine Villa auf Mallorca zählt zu den Topfavoriten der deutschen Besitzer.

Ist das Berufsleben beendet, steht einem entspannten Lebensabend nichts mehr im Wege. Dieser Traum soll sich allerdings nicht zum Alptraum entwickeln, wenn die Immobilie vererbt werden soll. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man rechtzeitig Vorsorge getroffen haben.

Beim Vererben von Immobilien gilt in manchen Staaten das sog. Lagerecht (beispielsweise in Frankreich, Belgien und USA). Dies bedeutet, dass die Immobilie dem jeweiligen Landesrecht unterliegt, auch wenn der Erblasser Deutscher war oder in Deutschland gewohnt hat. Dies wäre kein Problem, wenn die Rechtsordnungen und ihre Regeln ähnlich dem deutschen Recht wären. Dies trifft aber nur selten zu.

Die ausländischen Rechtsordnungen haben oft völlig anderen Wertvorstellungen, als das deutsche Recht. So verbietet beipielsweise das französische Recht Erb- und Pflichtteilsverzichte zu Lebzeiten des Erblassers sowie Erbverträge und gemeinsame Testamente. Gerade diese erbrechtliche Verfahren sind im deutschen Erbrecht fest verankert und kaum wegzudenken.

Auch die Rechte von Pflichtteilsberechtigten können anders gestaltet sein. Hier sieht etwa das französische Recht ein sog. Noterbrecht vor, was bedeuten kann, dass der Pflichtteilsberechtigte fortan zur Erbengemeinschaft zählt. Dies hat zur Folge, dass der Pflichtteilsberechtigte bei der Nutzung der Villa oder Ferienwohnung ein Mitspracherecht hat.

Eine weitere Falle kann die Form des Testaments sein. So ist z.B. in Florida das in Deutschland gebräuchliche handschriftliche Testament nichtig, wenn nicht mindestens zwei neutrale Zeugen die Echtheit der Unterschrift des Erblassers bestätigen.

Sollen Auslandsimmobilien bei ausländischen Behörden auf den künftigen Erben umgeschrieben werden, müssen deutsche Dokumente in jedem Falle in die jeweilige Landessprache übersetzt werden. Sinnvoller ist es oftmals, ein formgültiges Testament in der Landessprache abzufassen, wobei dieses auch die landesspezifischen Bestimmungen berücksichtigen muss.

Vorsicht ist auch bei der Steuer angesagt. Im Erbfall aber auch bei einer vorherigen Schenkung berechnen die meisten Staaten Erbschaft- oder Schenkungsteuer für die in ihrem Hoheitsgebiet liegende Immobilie. Der deutsche Fiskus verlangt ebenfalls seine Erbschaftssteuer – der Erbe zahlt dann oft zweimal Steuern.

Wichtig: Für die Erbschafts- und Schenkungssteuer existieren im Gegensatz etwa wie zur Einkommensteuer kaum sog. Doppelbesteuerungsabkommen. Es besteht dann nur die Möglichkeit, dass man darauf hinwirkt, dass in Deutschland die ausländische Steuer zumindest angerechnet wird. Der deutsche Fiskus rechnet die ausländische Steuer jedoch nur bis zur Höhe der auf den Erwerb im Ausland entfallenden deutschen Steuer an. Eine im Ausland gezahlte Mehrsteuer wird dagegen nicht erstattet.

Gerade in Spanien ist die Erbschaftsteuer auch bei sehr nahen Verwandten deutlich höher als in Deutschland, da die Freibeträge dort wesentlich niedriger angesetzt sind. Aufpassen muss man auch, dass der ausländische Fiskus nicht zweimal zuschlägt und neben der Erb- und Schenkungsteuer nicht auch noch Einkommensteuer anfällt. Eine Reihe von Staaten erheben nämlich eine Veräußerungsgewinnsteuer auf Wertzuwächse, die der Erblasser noch nach dem Kauf erzielte.

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Stand: März 2005

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Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach absolviert derzeit den Fachanwaltskurs Steuerrecht. Sie berät Gesellschafter und Unternehmer bei der steuerlichen Gestaltung von Gesellschaften und Unternehmen. Sie begleitet Betriebsprüfungen und vertritt bei Finanzgerichtsstreitigkeiten mit dem Finanzamt oder vor Finanzgerichten. Rechtsanwältin Ritterbach berät und vertritt bei Steuerselbstanzeigen und Steuerstrafverfahren. Sie erstellt Unternehmensbewertungen und begleitet Unternehmenskäufe bzw. Unternehmensverkäufe aus steuerrechtlicher Sicht.
Sie berät bei der Gestaltung von Erbschaften und Schenkungen zur Vermeidung unnötiger Erbschaftssteuer und entwirft Vermögensübertragungskonzepte.
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on Steuern im Fall der Zusammenveranlagungen bei Insolvenzen einzelner Ehepartner.
Rechtsanwältin Ritterbach ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und ist seit vielen Jahren im Bereich Bankrecht tätig. Steuerliche Fragen bei Finanzierungsgeschäften treffen daher ihr besonderes Interesse.

Carola Ritterbach hat im Steuerrecht veröffentlicht:

Bilanzierung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-49-6
Steuerstrafrecht – Strafbarkeit der Organe in Unternehmen, Monika Dibbelt, Carola Ritterbach und Alexander Mayr, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-48-9
Die strafbefreiende Selbstanzeige, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-47-2
Besteuerung Personengesellschaften, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-52-6
Steuerberaterhaftung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Anika Wegner, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-51-9
Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8,
Die Haftung für Steuerschulden, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-39-7

Weitere Veröffentlichungen von Rechtsanwältin Ritterbach im Steuerrecht sind in Vorbereitung, so

Änderung von Steuerbescheiden – Wann darf das Finanzamt einen Steuerbescheid aufheben oder korrigieren

Carola Ritternach ist Dozentin für Steuerrecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im Deutschen Anwaltsverein.
Sie bietet Vorträge und Seminare unter anderem zu folgenden Themen an:

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer vermeiden
Wahl der Gesellschaftsform unter Steuergesichtspunkten
Lohnsteuer- und Umsatzsteuerhaftung des Geschäftsführers
Mindestlohn – Worauf hat der Steuerberater zu achten
Die Umsatzsteuer – eine kauf- und leasingrechtliche Betrachtung
Die steuerliche Organschaft – Was wird wo versteuert?
Die Besteuerung ausländischer Einkünfte – Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Kapitalanlagen oder Geschäftsführergehälter

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Guido Friedrich-Weiler, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Guido Friedrich-Weiler ist

Lehrbeauftragter für Gesellschaftsrecht an der Bundesakademie für Wehrtechnik und Wehrverwaltung in Mannheim sowie
Lehrbeauftragter für Arbeits- und Insolvenzrecht, M&A und Wirtschaftsprüfung an der Rheinischen Fachhochschule in Köln.

Von 2002 bis 2006 war Guido-Friedrich Weiler als Manager bei der Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig.

Rechtsanwalt Guido-Friedrich Weiler ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und hat den Fachanwaltskurs für Insolvenzrecht absolviert.

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