Welche formelle Anforderungen sind an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen?

Welche formelle Anforderungen sind an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen?

Wie fast jedem Mieter bekannt ist, kann ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mit einen so genannten qualifizierten Mietspiegel begründet werden. Welche Begründungserfordernisse jedoch vom Vermieter einzuhalten sind, hatte jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 12.12.2007 (Fußnote) zu entscheiden.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29.10.2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 Euro ab dem 1.1.2004 und führte u.a. aus:

„Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 Euro. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB n.F. reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus,
dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. …“

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des
Klägers zurückgewiesen. Es hat das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben.

Der BGH hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es ist in einer den formellen gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (Fußnote).

Danach hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthält ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall ist nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Die Spanne - also die untere und obere Grenze - muss im Erhöhungsverlangen nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er – wie im vorliegenden Fall – im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.

[Quelle: BGH, PM Nr. 191/2007]

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