Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 1. Teil

Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft - 1. Teil

1. Einleitung

Die Hausordnung steht sehr oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten, entweder zwischen Mieter und Vermieter der zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Im folgenden Beitrag geht es um die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (nachfolgend Hausordnung). Eine Hausordnung enthält in der Regeln für den Gebrauch und für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Als Gebrauchsregelungen kommen oft Sorgfaltspflichten, aber auch Benutzungsregeln für gemeinschaftliche Flächen sowie Ruhezeiten, in Betracht.

Beispiel: Vorschriften für die Benutzung der Waschküche, Bestimmungen zur Tierhaltung in der Wohnanlage und zulässige Zeiten für das Spielen von Instrumenten.

Daneben enthalten Hausordnungen oftmals Verwaltungsregeln, wie etwa Anordnungen zur Reinigung des Treppenhauses und des Gehweges oder auch Angaben zum Winterdienst.

2. Aufstellung der Hausordnung

Es bestehen drei Grundkonstellationen, wie die Hausordnung einer Wohnungseigentumsanlage aufgestellt, ergänzt oder geändert werden kann: durch die Wohnungseigentümer selbst, durch den Hausverwalter oder durch das Gericht.

a) Vorrangig sind naturgemäß die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Sie haben die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ergänzen oder aufzuheben, vgl. § 21 Abs.3 iVm. Abs. 5 Nr. 1. Neben dem Beschluss einer Hausordnung sind auch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern nach § 15 Abs.1 WEG möglich. Es kommt vor, dass die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung enthält, die als Anlage der notariellen Urkunde beigefügt ist. Ob eine solche (dinglich vereinbarte) Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, ist umstritten.

b) Es besteht die Möglichkeit, dem Hausverwalter die Befugnis einzuräumen, eine Hausordnung aufzustellen. Macht er von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die Hausordnung verbindlich. Sie kann allerdings jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer aufgehoben oder abgeändert werden.

c) Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ein solches Regelungswerk aufgestellt wird. Diesen Anspruch kann er notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Es kann das Gericht anrufen, in einem sogenannten Regelungsstreit eine Hausordnung aufzustellen oder zu ändern.

3. Verpflichtete der Hausordnung

Gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 WEG sind an erster Stelle die Wohnungseigentümer selbst die Unterworfenen einer Hausordnung, denn sie sind an den getroffenen Beschluss oder die Vereinbarung gebunden. Zudem gehören natürlich auch die Personen, die zum Hausstand des Eigentümers gehören oder zu seinem Geschäftsbetrieb, zu den Verpflichteten. Das gleiche gilt auch für andere Personen, denen der Eigentümer die Benutzung seines Sonder- oder Miteigentums überlässt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG.

Fraglich ist allerdings, inwieweit sich die, von den Eigentümern beschlossenen Gebrauchs- und Verwaltungsregeln, auf Mieter auswirken. Da ein Mieter keine Eigentümerstellung inne hat, ist er grundsätzlich auch nicht an die Hausordnung gebunden. Insbesondere sind auch Beschlüsse oder Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, die unmittelbar die Mieter von Sondereigentum binden sollen, insoweit nichtig. Es handelt sich in solchen Fällen um unzulässige Verträge zu Lasten Dritter.

Allerdings ist es möglich, die Mieter mittelbar an die Hausordnung zu binden. Dazu muss diese zum Vertragsbestandteil des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter erklärt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass dynamische Verweisungsklauseln zumeist gegen das AGB-Recht verstoßen und somit unwirksam sind. Daher bedürfen nachträgliche Änderungen der Hausordnung wiederrum einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter – wobei der Vermieter die Bedingungen der Hausordnung in der Regel nicht einfach einseitig ändern kann.

Links zu allen Beiträgen der Serie WEG-Hausordnung

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