Der Bebauungsplan - Teil 1 - Sonstige bauplanungsrechtlichen Vorschriften und die Baunutzungsverordnung

Sonstige bauplanungsrechtlichen Vorschriften und die Baunutzungsverordnung

7.2.4 Sonstige Festsetzungen

Neben den für einen qualifizierten Bebauungsplan zwingend erforderlichen Festsetzungen sind ebenso weitere möglich, wie:
- Mindest- oder Höchstmaße für Baugrundstücke,
- Anzahl der zulässigen Wohnungen pro Haus,
- Park- und Versorgungsflächen,
- Flächen für Spielplätze oder Anpflanzungen etc. (siehe hierzu im Einzelnen § 9 Absatz 1 BauGB).
Geregelt sind diese oft in den textlichen Festsetzungen (siehe untenstehendes Beispiel)

8. Sonstige ortsrechtliche Bauvorschriften

Eine Gemeinde kann weiterhin in Form von Satzungen weitere Einschränkungen zur Bauweise geben, falls diese zweckmäßig sind. Denkbar ist dies, wenn die Gemeinde einen Wunsch nach Einheitlichkeit hat, oder dergleichen. Die niedersächsische Bauordnung beispielsweise regelt:
„Die Gemeinden können örtliche Bauvorschriften erlassen über die Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Spielplätzen im Sinne des § 9 Abs. 3, die Anzahl der notwendigen Einstellplätze, ausgenommen die Einstellplätze nach § 49 Abs. 2 Satz 2, einschließlich des Mehrbedarfs bei Nutzungsänderungen (§ 47 Abs. 1 Satz 2) und die Fahrradabstellanlagen nach § 48 Abs. 1 Satz 1.“ Daneben können die Kommunen in Form von Satzungen eigene Regelungen erlassen. Zu beachten gilt hier der Grundsatz der Baufreiheit: der Bauherr darf also nicht in unzulässiger Weise in seinem Bauvorhaben beschränkt werden. Beurteilt werden die Regelungen insbesondere nach der Angemessenheit und der Notwendigkeit. Regelungen um der Regelung willen, wie es in vielen Kommunen der Fall ist, ohne, dass der Bauherr diese nachvollziehen kann, halten einer gerichtlichen Auseinandersetzung oftmals nicht stand. Es kann daher lohnend sein, sich kritisch mit den örtlichen Bauvorschriften auseinanderzusetzen.

9. Die Baunutzungsverordnung und ihre Bedeutung für den Bebauungsplan

Wie in Kapitel 7 ff. bereits dargestellt, ist für das Maß und die Art der Bauweise die Baunutzungsverordnung maßgeblich. In ihr sind die Regelungen aufgeführt, die einem Bauherren darlegen, was er wo und in welcher Größe bauen darf. Zunächst gilt es sich die Frage zu stellen, in welchem Gebiet sich die Baufläche befindet:

9. 1 Die Art der baulichen Nutzung und die verschiedenen Gebietstypen

Man unterscheidet:

- Kleinsiedlungsgebiet (WS): unter Kleinsiedlungen versteht man eine Ansiedlung weniger Wohngebäude samt Nutzgärten und geringe landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen.

- allgemeines Wohngebiet (WA): dieses dient überwiegend dem Wohnen. Neben Wohngebäuden sind also auch „der Versorgung des Gebiets“ dienende Läden und Gaststätten zulässig. Nutzungen müssen jedoch immer wohnverträglich sein.

Reines Wohngebiet (WR): dieses dient nur dem Wohnen. Kleine Geschäfte und nicht störende Betriebe sind ausnahmsweise zulassungsfähig, aber genehmigungsbedürftig.

- Besonderes Wohngebiet (WB): ein solches dient vorwiegend dem Wohnen, aber auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und Betrieben oder Anlagen die mit der Wohnnutzung vereinbar sind. Zulässig sind: Geschäfts- und Bürogebäude, Hotels, Restaurants, Verwaltungen, Kinos, Theater, Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche, und sportliche Zwecke, Tankstellen.

- Dorfgebiet (MD): Neben der Wohnnutzung ist hier als einziges Wohngebiet die Errichtung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen zulässig. Auf deren Belange ist sogar Rücksicht zu nehmen, da sie hier Vorrang genießen.

- Mischgebiet (MI): Bezeichnet ein Baugebiet, dass neben dem Wohnen auch nicht wesentlich störendes Gewerbe zulässt.

- Kerngebiet (MK): zumeist umfasst dies die Innenstadt. Hier sind vorwiegend Handwerk, Gastronomie, Wirtschaft, Verwaltung und Wohnungen zulässig.

- Gewerbegebiet (GE): ist ein gesondert ausgewiesenes Gebiet, das der vorrangigen Nutzung durch Gewerbe dient.

- Industriegebiet (GI): dieses Gebiet hat sich auf Produktionsbetriebe spezialisiert, um die damit einhergehenden Umweltbelastungen von den anderen Gebieten – insbesondere der Wohnbebauung – fernzuhalten.

- Sondergebiet (SO): in diesem ist die Nutzung zweckgebunden. Dieser wird mit dem Bebauungsplan festgesetzt. Denkbar sind: Einzelhandel, Kultur, Wissenschaft, Kraftwerke etc.

• Wohnbauflächen § 1 I 1 BauNVO
• Kleinsiedlungsgebiete § 2 BauNVO
• Reine Wohngebiete § 3 BauNVO
• Allgemeine Wohngebiete § 4 BauNVO
• Dorfgebiete § 5 BauNVO
• Mischgebiete § 6 BauNVO
• Kerngebiete § 7 BauNVO
• Gewerbegebiete§ 8 BauNVO
• Eingeschränktes Gewerbegebiet
• Besondere Wohngebiete § 4a BauNVO
• Gemischte Bauflächen § 1 I 2 BauNVO
• Gewerbliche Baufläche § 1 I 2 BauNVO
• Industriegebiete § 9 BauNVO

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Bebauungsplan Einführung in das Bauplanungsrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwalt bei Brennecke & Partner, Rechtsanwälte Fachanwälte mbB und Pascal Bothe, LL.B.,wissenschaftlicher Mitarbeiter.

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