Der Bebauungsplan – Teil 31 – Die Sicherung der Planung

6.7 Die Sicherung der Planung

Eine Gemeinde hat per Gesetz zwei Instrumente zur Verfügung, mit deren Regelungen sie die Planungsziele während der Planaufstellung sichern kann. Dies ist zum einen die sog. Veränderungssperre, zum anderen die Zurückstellung von Baugesuchen. Geregelt sind diese Sicherungsinstrumente in den §§ 14-18 Baugesetzbuch (BauGB).

6.7.1 Veränderungssperre

Hat die Gemeinde die Aufstellung des Bebauungsplans beschlossen, so kann diese zur Sicherung der eigenen Planung im Rahmen einer Veränderungssperre beschließen, dass Vorhaben, die die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder die Beseitigung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, nicht durchgeführt werden dürfen. Weiterhin dürfen keine erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken vorgenommen werden, sofern diese genehmigungs-, zustimmungs,- oder anzeigepflichtig sind.

Eine Veränderungssperre muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Bekanntmachung I:
Der Beschluss über die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans muss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht sein.

2. Erforderlichkeit:
Die Veränderungssperre muss für die Sicherung der Planung erforderlich sein.

3. Konkretisierung:
Die zu sichernde Planung muss ein Mindestmaß an Konkretisierung haben.

4. Satzungsbeschluss:
Die Veränderungssperre ist von der Gemeindevertretung als Satzung zu beschließen.

5. Bekanntmachung II:
Die Veränderungssperre ist ortsüblich bekannt zu machen.

Die Veränderungssperre wirkt zwei Jahre und tritt danach außer Kraft. Die Geltungsdauer kann um ein Jahr und wenn besondere Umstände es erfordern nochmals um ein weiteres Jahr verlängert werden. Die Veränderungssperre tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit der Bebauungsplan rechtsverbindlich abgeschlossen ist.Alle rechtsverbindlichen Veränderungssperren der Gemeinde können bei der Stadtverwaltung eingesehen werden.

6.7.2 Zurückstellung von Baugesuchen

Wird eine Veränderungssperre nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen hierfür gegeben sind (nämlich ein wirksamer Aufstellungsbeschluss und hinreichende Konkretisierung der Planung) kann die Gemeinde die Zurückstellung von Bauanträgen verlangen. Die Baugenehmigungsbehörde muss auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über das Baugesuch bis zu 12 Monaten zurückstellen.

6.8 Übersicht

Was ist besonders wichtig?

Der Bebauungsplan gilt als eine Art Ortsgesetz und hat bindenden Charakter. Daraus können Rechtsansprüche abgeleitet werden. Bürger sind im Rahmen der Auslegung und der städtischen Gremien zu beteiligen. Beschlossen wird der Bebauungsplan vom Gemeinderat.Verfahrensfehler bei der Aufstellung können in einem gerichtlichen Kontrollverfahren zu einer Nichtigkeit eines Bebauungsplans führen. Dies führt jedoch nicht zu einer unrechtmäßigen Errichtung von Gebäuden: ein aktuell materiell baurechtswidriges Vorhaben ist und bleibt rechtmäßig, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt ein Genehmigungsanspruchbestanden hat.
Damit beurteilt sich die Frage des Bestandsschutzes danach, ob das fragliche Vorhaben auch ohne Wirksamkeit des „aufgehobenen“ Bebauungsplans zu genehmigen (gewesen) wäre. Ist dies der Fall, so genießt das Vorhaben Bestandsschutz.

Achten Sie daher besonders darauf, in welchem Stadium sich das Gebiet befindet, auf dem Sie bauen möchten. Wird der Bebauungsplan gerade entwickelt? Ist er bereits beschlossen? Wenn ja, wie sieht dieser aus? Prüfen Sie daher genau, ob Ihre geplante Bebauung zulässig ist. Im Zweifel kann hierüber eine sogenannte „Bauvoranfrage“ an das zuständige Baurechtsamt verbindliche Klarheit bringen. Die Bauvoranfrage stellt einen Teil der späteren Baugenehmigung – z. B. in Gestalt einer sogenannten „Bebaubarkeitsanfrage“ die grundsätzliche Zulässigkeit der Errichtung eines Bauwerks an der beabsichtigten Stelle - zur verbindlichen Entscheidung der Baurechtsbehörde. Diese ist daran dann selbst gebunden; der Gegenstand der Bauvoranfrage - den der Bauherr im Umfang frei bestimmen kann dahingehend, was er vorab geprüft haben will - wird in der späteren Baugenehmigung nicht neuerlich geprüft, er ist hinsichtlich der Feststellungswirkung abschließend behandelt.

Hieraus folgt umgekehrt für den oben angesprochenen Nachbarrechtsschutz, dass ggf. bereits gegen einen Bauvorbescheid wie oben beschrieben vorgegangen werden muss, da der Rechtsweg hinsichtlich des Gegenstands der Bauvoranfrage durch die spätere Baugenehmigung nicht neu eröffnet wird.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Bebauungsplan Einführung in das Bauplanungsrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Pascal Bothe LL.B.,wissenschaftlicher Mitarbeiter.

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