Baumängel vor und im Prozess – Teil 15 – Mängelrechte des Auftraggebers nach der Abnahme

3. Kapitel
Mängelrechte des Auftraggebers
nach der Abnahme nach der VOB/B

Der Bauunternehmer ist nach der Abnahme durch den Auftraggeber nicht mehr verpflichtet, festgestellte mangelhafte Leistungen durch mangelfreie Leistungen zu ersetzen.

Zunächst ist dem Auftragnehmer unverzüglich (das heißt ohne schuldhaftes Zögern) nach der Entdeckung des Mangels eine Mängelanzeige zukommen zu lassen. Hinsichtlich des Ansprechpartners der Mängelanzeige ist zu beachten, dass der direkte Vertragspartner damit angesprochen wird. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn der Generalunternehmer verschiedene Subunternehmen für die Bauleistungen in Anspruch genommen hat. Die Mängelanzeige ist schriftlich und mit qualifizierten Benennungen der Mängel zu formulieren. Vorteilhaft wäre eine genaue Beschreibung der Auswirkungen des angezeigten Mangels.(Fußnote) Zudem ist eine örtliche Zuordnung bezüglich des Geschosses und des Raumes anzuführen.

Beispiele korrekter/falscher Mängelrügen:
Falsch: Die Dichtungsbahn ist unzureichend verlegt.
Korrekt: Das Dach ist im Bereich der Dachsparren undicht.

Falsch: An einigen Türrahmen blättert die Farbe ab.
Korrekt: An der Wohnzimmertür und an den beiden Badtüren blättert die Farbe ab.

Falsch: Die Leistungen sind mangelhaft, bitte beseitigen.
Korrekt: Im Schlafzimmer des OG 1 löst sich die Tapete.

Bedeutung der Mängelanzeige:
Sicherstellung der Beweisführung des Mangels

Dadurch erhält der Bauunternehmer die Gelegenheit, den Mangel nach der Abnahme selbst zu beseitigen.

Die Vermögenslage des Unternehmers kann sich verschlechtern, so dass die Gewährleistungsansprüche gegen ihn nicht mehr durchsetzbar sein könnten.

3.1. Nachbesserung (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B)

Der Nachbesserungsanspruch des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer nach der Abnahme besteht sowohl nach BGB als auch nach VOB/B. Hierbei hat der Bauherr eine Mitwirkungspflicht in dem Sinne, dass er dem Bauunternehmer Zugang zum Grundstück und Bauobjekt gewähren muss.

3.2. Ersatzvornahme (§ 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B)

Der Auftragnehmer ist nicht nur zur Nachbesserung verpflichtet, sondern er hat auch das Recht dazu. Die Mangelbeseitigung durch eine Fremdfirma auf Kosten des Auftragnehmers ist möglich. Jedoch nur dann, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat.

Entbehrlichkeit der Fristsetzung:
Eine ernsthafte und endgültige Verweigerung des Auftragnehmers liegt vor.

Der Bauherr hat in die Arbeit des Auftragnehmers berechtigterweise das Vertrauen verloren

Es besteht Gefahr im Verzug, welche eine sofortige Mängelbeseitigung erforderlich macht.

Die Kosten, welche bei der Selbstvornahme anfallen, können im Wege des Vorschusses dem Bauunternehmer gegenüber geltend gemacht werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die Mängelbeseitigung durch den Auftraggeber innerhalb einer Frist von einem Jahr durchgeführt werden muss, sonst droht die Rückzahlung des Vorschusses. Anders verhält es sich bei dem Minderungsbetrag, denn dieser gilt wie eine Art Schadensersatzzahlung für die mangelhafte Leistung.

3.3. Minderung (§ 13 Abs. 6 VOB/B)

Wenn sich die Bauleistung nach der Abnahme als mangelhaft herausstellt, hat der Auftraggeber die Möglichkeit, die Vergütung des Auftragnehmers zu mindern. Der Wert der Minderung richtet sich dabei nach dem Wert der mangelhaften Leistung.(Fußnote) Voraussetzung für diesen Minderungsanspruch ist zunächst, dass die Mängelbeseitigung für den Bauunternehmer objektiv unmöglich ist. Das bedeutet, dass es nicht am Bauunternehmer als Schuldner allein liegt, sondern an der allgemeinen Unmöglichkeit dies zu realisieren, beispielsweise bei Zerstörung des Leistungsobjekts. Des Weiteren muss für eine Minderung die Beseitigung des Mangels einen unverhältnismäßigen Aufwand für den Bauunternehmer darstellen, weshalb er diese Ausführung verweigern kann. Die Beseitigung des Mangels muss auch für den Bauherrn unzumutbar sein. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäßer Vertragserfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand unter Abwägung aller Umstände einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt.(Fußnote) Allerdings darf die Nachbesserung nicht verweigert werden, wenn der Auftragnehmer den Mangel durch grobe Fahrlässigkeit herbeigeführt hat. Andererseits darf auch der Auftraggeber den Mangel bei Abnahme nicht gekannt haben. In diesem Fall entfällt das Minderungsrecht nach § 13 Nr. 6 VOB/B.

3.4. Schadensersatz (§ 13 Abs.7 VOB/B)

Die Ansprüche des Bauherrn nach der Abnahme sind bei festgestellten mangelhaften Bauleistungen nicht nur auf Minderung oder Nachbesserung begrenzt. Durch gewisse Voraussetzungen ist es für den Auftraggeber durchaus möglich, den durch die Bauleistung entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen. Dazu müsste dieser Schaden vorab nicht durch die Mängelbeseitigung zu beheben worden sein. Im Unterschied zum Schadensersatzanspruch nach dem BGB, ist der Anspruch des Auftraggebers nach der VOB/B nicht als Ersatz eines Minderungs- oder Nachbesserungsanspruchs, sondern als Zusatzoption neben den beiden anderen Ansprüchen geltend zu machen.(Fußnote) Allerdings ist dies nur gegeben, wenn die Voraussetzungen des § 13 Nr. 5 VOB/B erfüllt worden sind. Das heißt, der Bauherr muss vorab den Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung auffordern. Er kann nicht erst den Mangel selbst beheben und anschließend die Kosten als Schadensersatz geltend machen.(Fußnote) Dies gilt aber nicht, wenn der Mangel nicht behoben werden kann. Im Normalfall tritt der Schadensersatz nach § 13 Nr. 7 VOB/B nur ein, wenn die §13 Nr. 5 Abs. 2 (Ersatzvornahme) oder §13 Nr. 6 VOB/B nicht erfüllt werden können.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Baumängel vor und im Prozess“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Babett Stoye LL.B., mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-67-0.

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