Erbschaft- und Schenkungsteuer – Teil 14 – Erwerb des Familienheims von Todes wegen durch Kinder, Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

7.3.4 Erwerb des Familienheims von Todes wegen durch Kinder

Der Erwerb eines Familienheims durch Kinder von Todes wegen ist unter folgenden Voraussetzungen steuerfrei:

• Es muss sich um ein bebautes Grundstück handeln.
• Das Grundstück muss im Inland oder in EU/EWR-Staat belegen sein.
• Es muss sich um einen Erwerb durch Kinder oder Kinder verstorbener Kinder (z.B. Enkel) handeln.
• Das bebaute Grundstück muss zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser genutzt worden sein, sogenanntes Familienheim.
• Die Wohnfläche darf nicht größer als 200 m2 sein.
• Es ist eine zehnjährige Weiternutzung der Wohnung durch das Kind erforderlich, da ansonsten die gesamte Steuerbefreiung nachträglicher wegfällt.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift eine völlige Steuerbefreiung für die eigengenutzte Wohnung ein, soweit die Wohnfläche 200 m2 nicht überschreitet.

Die Befreiung ist flächenmäßig auf die eigengenutzte Wohnung begrenzt, d.h. dass der Bedarfswert des Grundstücks gegebenenfalls nach Wohn-/Nutzfläche aufzuteilen ist.

Beispiel
Der verwitwete Erblasser A bewohnte bis zu seinem Tod alleine das Erdgeschoss eines Zweifamilienhauses in Kiel. Das Obergeschoss des Zweifamilienhauses ist vermietet. Beide Wohnungen umfassen je eine Wohnfläche von 100 m2. Der Bedarfswert des Objekts beträgt insgesamt 720 000 €. Das Haus, ein Bankguthaben im Wert von 100.000 EUR und zwei Pkw im Wert von je 62.000 EUR bilden den Nachlass. Erben sind sein Sohn B (54 Jahre) und der Neffe C des A (52 Jahre). Die Erbquoten von B und C betragen je 1/2. Laut Teilungsanordnung soll das Objekt dauerhaft so genutzt werden, dass B das Erdgeschoss selbst bewohnt.

• Hinsichtlich der Wohnung m Erdgeschoss greift die Steuerfreistellung des Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, wenn B als Kind des Erblassers die Wohnung 10 Jahre als Eigenheim nutzt, da die Wohnfläche der Wohnung 200 m2 nicht übersteigt.

7.3.5 Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

Unter folgenden Voraussetzungen ist der Erwerb eines für Wohnzwecke vermieteten Grundstücks durch Schenkung oder von Todes wegen steuerfrei:

• Es muss sich um eine bebautes Grundstücks handeln, dass zu Wohnzwecken vermietet ist.
• Das Grundstück muss im Inland oder in EU/EWR-Staat belegen sein.
• Das bebaute Grundstück darf nicht zum begünstigten Vermögen nach § 13b ErbStG gehören (siehe hierzu Kapitel 7.4.).
• Eine Weitervermietung der Wohnung ist nicht erforderlich.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist der Wert des Grundstücks bei der Ermittlung der Bereicherung nur mit 90 % anzusetzen.

Die 10%-ige Befreiung ist flächenmäßig auf die vermietete Wohnung begrenzt, d.h. dass der Wert des Grundstücks gegebenenfalls nach Wohn-/Nutzfläche aufzuteilen ist.

Beispiel
A vererbt seiner Frau B ein Zweifamilienhaus (Wert 3.000.000 EUR). Das Erdgeschoss (100 m2) wurde zu fremden Wohnzwecken Zwecken vermietet. Im Obergeschoss (100 m2) wohnte A mit B zusammen. B lebt nach dem Tod von A weiter in der Wohnung im Obergeschoss.

• Der Vermögensanfall von B ermittelt sich wie folgt:
• Das Zweifamilienhaus muss aufgeteilt werden, da das Obergeschoss bereits nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei gestellt ist. Denn steuerfrei ist der Erwerb einer Wohnung, wenn der überlebende Lebenspartner die Wohnung weiterhin selbst nutzt.
• Das Erdgeschoß unterliegt der Vorschrift des § 13 d ErbStG. Danach dürfen nur 90 % des Werts des Grundstücks angesetzt werden. Daraus ergibt sich, dass von 1.500.000 EUR * 90% = 1.350.000 EUR als Vermögensanfall bei B zu berücksichtigen sind.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Erbschaft- und Schenkungsteuer“ von Carola Ritterbach, Fachanwältin für Bank-und Kapitalmarktrecht, und Jens Bierstedt, Wirtschaftsjurist LL.M. und Steuerberateranwärter, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-78-6.

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