Der Bebauungsplan - Teil 14 - Die überbaubare Grundstücksfläche

7.2.2 Die überbaubare Grundstücksfläche

Von großer Bedeutung ist die Größe der überbaubaren Grundstücksfläche. Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Hat das Grundstück eine Größe von 1.000 m2, so bedeutet dies nicht zwingend, dass eine Fläche in diesem Umfang bebaut werden darf. Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen (hier blau) vorgegeben. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. An diese darf das Gebäude also maximal reichen. Jedoch können unter Umständen Garagen und Carports außerhalb der Baugrenze errichtet werden. Dies regelt im einzelnen der Bebauungsplan in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung.
Ist eine Baulinie festgesetzt, so muß auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.
7.2.3 Art und Maß der baulichen Nutzung

Zudem verlangt der qualifizierte Bebauungsplan die Festsetzung des Maßes und der Art der baulichen Nutzung. Hierbei handelt es sich um die bedeutsamsten Regelungen des Planes. Der Gesetzgeber hat die näheren Bestimmungen abschließend in der Baunutzungsverordnung (siehe Kapitel 9) festgeschrieben; andere als die dort vorgesehenen Festsetzungen darf der Ortsgesetzgeber nicht treffen, er darf also zu Art und Maß der baulichen Nutzung – andes beispielsweise als bei Gestaltungsregelungen – keine eigenen Regelungen „erfinden“.
Dort wird im Wesentlichen geregelt, um welchen Gebietstyp der Bauplanung es sich handelt (hier in unserem Beispiel auf der Folgeseite handelt es sich um ein allgemeines Wohngebiet. D.h., Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfte, die der Versorgung des Gebiets dienen, Anlagen für kirchliche oder soziale Zwecke, sowie u.U. weiteres, nicht störendes Gewerbe. Das Nähere, insbesondere die Frage ggf. möglicher Ausnahmen und Befreiungsregelungen, regelt die Baunutzungsverordnung.
Hierbei ist der Umfang der Bebauung also nicht so streng eingeschränkt, wie in einem reinen Wohngebiet, in dem ausschließlich die Wohnbebauung zulässig ist. Planen Sie also einen Gewerbebetrieb, so ist zunächst die Spezifikation im Bebauungsplan zu prüfen. Zu beachten ist dabei insbesondere § 13 Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach denen Räume für Freiberufler (Ärzte, Steuerberater, Anwälte) in reinen Wohngebieten zulässig sind, in der Immobilie jedoch das Wohnelement überwiegen muss.
Man unterscheidet weiterhin:

• Kleinsiedlungsgebiet (WS)
• Reines Wohngebiet (WR)
• Besonderes Wohngebiet (WB)
• Dorfgebiet (MD)
• Mischgebiet (MI)
• Kerngebiet (MK)
• Gewerbegebiet (GE)
• Industriegebiet (GI)
• Sondergebiet (SO)

Siehe dazu ebenso Kapitel 9.1, in dem die Gebiete und die zulässigen Nutzungsarten näher umrissen werden.

Das Maß der baulichen Nutzung umschreibt den Umfang der „Grundstücksnutzung“. Neben den Baugrenzen ist hier die Anzahl der Vollgeschosse festgesetzt (im Beispiel ist ein Vollgeschoss zulässig). Dies bedeutet, dass das zu errichtende Gebäude lediglich über ein Geschoss verfügen darf.In diesem Geschoss darf die durch die Grundflächenzahl (GFZ) festgesetzte Grundfläche voll ausgeschöpft werden.
Regelungen darüber, was als ein Vollgeschoss gilt, finden sich in den landesrechtlichen Bauordnungen und können sich im Detail untereinander unterscheiden. Regelmäßig definiert sich ein Vollgeschoss in der Art, dass ein prozentual bestimmter Anteil der Geschossfläche eine bestimmte lichte Höhe aufweisen muss, so dass insbesondere Flächen unter Dachschrägen oftmals aus der Berechnung herausfallen. Dies kann dazu führen, das ein Gebäude rein optisch zweigeschossig ist, das Obergeschoss nach der landesrechtlichen Regelung jedoch kein Vollgeschoss darstellt und daher die Ausführung bei der Festsetzung „1 Vollgeschoss“ im Bebauungsplan zulässig ist.

Hat das Grundstück also beispielsweise eine Größe von 1000m2 und ist die GFZ mit 0,3 angegeben, so darf das Gebäude maximal eine Grundfläche von 300m2 haben.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Bebauungsplan Einführung in das Bauplanungsrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht Rechtsanwalt bei Brennecke & Partner, Rechtsanwälte Fachanwälte mbB und Pascal Bothe, LL.B.,wissenschaftlicher Mitarbeiter.

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