WEG-Novelle: Verwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs 3 WEG n.F.

WEG-Novelle: Hausverwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs 3 WEG n.F.

Der § 27 Abs 3 WEG n.F. wurde durch die Reform des Wohnungseigentümergesetz neu in das Gesetz eingefügt. Sie war erforderlich, da durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, nunmehr auch, dass Verhältnis des Hausverwalter zur Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt geregelt werden musste. Bisher war nur das Verhältnis des Hausverwalter zu der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 ff., 1008 ff. BGB geregelt. Der neu eingefügte § 27 Abs 3 deckt sich im Wesentlichen mit den § 27 Abs 2 WEG.

§ 27 Abs 3 Nr. 1 WEG n.F.

Nach § 27 Abs 3 Nr. 1 WEG n.F. ist der Hausverwalter nunmehr auch berechtigt im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für und gegen sie Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Da die Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft anerkannt wurde, vertritt der Hausverwalter diese als Organ eigener Art. Rechtsgeschäftliche Willenserklärungen werden im Bereich der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft vom Hausverwalter als deren Vertreter abgegeben. In Betracht kommen sämtliche Rechtsgeschäfte im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel die Beauftragung von Unternehmen bei der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentum, sowie Mahnungen und Kündigungen von Mietverhältnissen über Gemeinschaftsflächen.

Praxishinweis: Der § 27 Abs 3 WEG n.F. gilt auch für gerichtliche Zustellungen im Rahmen eines Rechtsstreites, an dem die teilrechtsfähige Gemeinschaft als Partei beteiligt ist, da § 45 Abs 1 WEG n.F. nur die Zustellung an die Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Beklagte umfasst. Die teilrechtsfähige Gemeinschaft ist in § 45 Abs 1 WEG n.F. nicht geregelt.

§ 27 Abs 3 Nr. 2 WEG n.F.

Danach ist der Verwalter berechtigt, für die teilrechtsfähige Gemeinschaft Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteiles erforderlich sind. Ferner ist der Hausverwalter berechtigt, die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren in Passivprozessen zu vertreten. Die gesetzliche Ermächtigung des Hausverwalter, die teilrechtsfähige Gemeinschaft in Passivprozessen vertreten zu können, ist erforderlich, da sich die Ermächtigung nicht bereits aus der Funktion des Hausverwalters als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft ergibt. Die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist beschränkt, so dass auch die Vertretungsbefugnis des Verwalters beschränkt ist. Ohne die ausdrückliche Ermächtigung des Verwalters zur Vertretung in Passivprozessen gemäß § 27 Abs 3 Nr. 2 WEG wäre die Gemeinschaft nicht prozessfähig.

Praxishinweis: Der Hausverwalter ist durch die Ermächtigung des § 27 Abs 3 Nr. 2 WEG n.F. nicht verpflichtet den Rechtsstreit für die Gemeinschaft zu führen. Vielmehr ist er berechtigt einen Rechtsanwalt als Rechtsbeistand der Gemeinschaft für das Verfahren zu beauftragen.

§ 27 Abs 3 Nr. 3 WEG n.F.

Entsprechend der Berechtigung des Hausverwalters, Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung im Innenverhältnis gegenüber der teilrechtsfähigen Gemeinschaft gemäß § 27 Abs 1 Nr. 2 WEG n.F. treffen zu können, verleiht § 27 Abs 3 Nr. 3 WEG n.F. dem Hausverwalter die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis.

Praxishinweis: Die Vertretungsmacht ist beschränkt auf erforderliche Maßnahmen, das heißt außergewöhnliche oder nicht dringend erforderliche Maßnahmen sind nicht von der Vertretungsmacht des § 27 Abs 3 Nr. 3 n.F. gedeckt. Sie bedürfen somit weiterhin der vorherigen Zustimmung der Wohnungseigentümer bzw. eines vorigen Beschluss.

§ 27 Abs 3 Nr. 4 WEG n.F.

Durch § 27 Abs 3 Nr. 4 WEG n.F. wird dem Hausverwalter die erforderliche Vertretungsmacht im Außenverhältnis für

1. dringende Fälle zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, § 27 Abs 1 Nr. 3 WEG n.F.,
2. bei der Anforderung und Abführung von Lasten und Kostenbeiträgen, Tilgungsbeträgen und Hypothekenzinsen, § 27 Abs 1 Nr. 4 WEG n.F.,
3. bei der Bewirkung und Entgegennahme von Zahlungen und Leistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, § 27 Abs 1 Nr. 5 WEG n.F.,
4. die zur Vornahme der in § 21 Abs 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind, § 27 Abs 1 Nr. 8 WEG n.F.,

verliehen.

§ 27 Abs 3 Nr. 5 WEG n.F.

Durch die Norm wird dem Hausverwalter die Vertretungsmacht für die Verwaltung der eingenommenen Gelder (Fußnote) verliehen.

Praxishinweis: Durch die Vertretungsmacht ist der Hausverwalter nicht nur berechtigt ein Konto zu eröffnen, sondern auch zu schließen.

§ 27 Abs 3 Nr. 6 WEG n.F.

Die Norm entspricht dem § 27 Abs 2 Nr. 4 WEG n.F., so dass auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden kann.

§ 27 Absatz 3 Nr. 7 WEG n.F.

Der § 27 Abs 3 WEG n.F. regelt in welchen Fällen der Hausverwalter gegenüber der teilrechtsfähigen Gemeinschaft vertretungsbefugt ist. Der § 27 Abs 3 Nr. 7 WEG n.F. ermächtigt darüber hinaus die Eigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder einfache Stimmenmehrheit die Vertretungsmacht des Hausverwalters auf andere als in den § 27 Abs 3 Nr. 1-6 WEG n.F. geregelten Fälle zu erweitern.

Praxishinweis: Auch eine umfassende Generalbevollmächtigung des Hausverwalter ist im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung möglich.

Darüber hinaus trifft § 27 Abs 3 Nr. 7 Satz 2 WEG n.F. eine Regelung für den Fall, dass kein Hausverwalter bestellt ist.

Praxishinweis: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht verpflichtet einen Hausverwalter zu bestellen. Die Bestellung darf jedoch auch nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen werden, § 26 Abs 1 Nr. 5 WEG n.F. Da das Gesetz für dringende Fälle die Bestellung eines Notverwalter (Fußnote) nicht mehr kennt, ist die Einführung des § 27 Abs 3 Nr. 7 Satz 2 WEG n.F. dringend erforderlich, weil die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft ohne Vertreter schlicht handlungsunfähig und prozessfähig wäre.

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