Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei Instandhaltung von Fenstern

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bei Instandhaltung von Fenstern

Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz, dass Wohnungseigentümer ohne eine sogenannte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einem Eigentümer die Aufwendungen der Instandhaltung seiner Fenster nicht durch einen Mehrheitsbeschluss auferlegen können. Dennoch haben Wohnungseigentümer in einem vom BGH am 25.09.2009 (Fußnote) entschiedenen Sachverhalt versucht, per Beschluss den einzelnen Eigentümer nicht nur für Schäden, sondern für sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und -türen ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen zu lassen.

Der BGH hat den Beschluss für nichtig erklärt, weil es den Wohnungseigentümern an einer Beschlusskompetenz fehlt. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Eigentümer für Schäden an den Fenstern ihrer jeweiligen Wohnung aufkommen müssen, umfasst nicht die Kosten für die laufende Instandhaltung der Fenster. Diese muss die Gemeinschaft tragen. Mit dem angefochtenen Beschluss, der auch die laufende Instandhaltung den einzelnen Eigentümern auferlegt, soll daher die Teilungserklärung geändert werden.

Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel entählt, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll.

(Mit Fußnoten veröffentlicht in: Potsdam am Sonntag, Rechtsanwälte informieren, 13.12.2009)

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