Das Zwangsverwaltungsverfahren - Die Verteilung der Überschüsse nach Rangklassen: 1. Teil

Überschüsse sind nach dem ZVG die Einkünfte, die nach Begleichung der „ Aufwendungen“ und der „öffentlichen Lasten“ verbleiben. Die Überschüsse sind nach § 155 Abs. 2 ZVG zu verteilen. Dabei finden die §§ 10 – 13 ZVG Anwendung, wobei die Besonderheiten des Zwangsverwaltungsverfahrens, wie beispielsweise die Ausschlüsse des § 155 Abs. 2 ZVG zu beachten sind.

Der Grundgedanke des § 155 Abs. 2 ZVG ist es, dass nur das aus den Überschüssen gedeckt werden soll, was bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Objektes aus den laufenden Erträgen gedeckt wird.

1. Rangklasse 1

In die erste Rangklasse gehören zunächst Ausgaben, die der Gläubiger zur Erhaltung und für notwendige Verbesserungen des Grundstücks gemacht hat. Die Vorschüsse müssen jedoch wirklich zweckentsprechend verwendet worden sein, um mit Vorrang berücksichtigt werden zu können.

Hat der Gläubiger entsprechende Vorschüsse geleistet, sind diese mit Zinsen in Höhe von 0,5 Prozent über dem SFR-Zinssatz zu verzinsen, § 155 Abs. 3 ZVG. Diese Zinsen sind gemäß § 155 Abs. 3 S. 2 ZVG ebenfalls bevorrechtigt.

Die Rangklasse 1 erhalten nach § 155 Abs. 4 ZVG auch Lieferanten oder Kreditgeber im Hinblick auf Düngemittel, Saatgut und Futtermittel, wenn diese Ansprüche nicht bereits als laufende Ausgaben bestritten worden.

Die Ansprüche der Rangklasse 1 haben untereinander den gleichen Rang und sind bei unzulänglicher Masse nach dem Verhältnis ihrer Beträge zu bedienen.

2. Rangklasse 2

Die aufgrund der WE-Novelle anstelle des bisherigen Litlohns eingefügte Regelung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, sichert der Eigentümergemeinschaft ein Vorrecht.

Bei der Vollstreckung in Wohnungseigentum sind die sogenannten Hausgeldforderungen (auch Wohngeldforderungen genannt) vorberechtigt zu befriedigen. Unter Hausgeld fallen die (anteiligen) Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, sowie Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, § 16 Abs.2 WEG.

Allerdings gilt im Zwangsverwaltungsverfahren die Beschränkung des § 10 Abs.1 Nr.2 S.3 ZVG für laufende Wohngelder nicht.

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