Der Mietpool – Einführung Teil 1

Der Mietpool – Einführung Teil 1

1. Ausgangslage

Häufig wird eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft, die dann vermietet wird. In den meisten Fällen wird der Kaufpreis für das Wohnungseigentum fremdfinanziert, z.B. durch einen Kredit. Dieser wird dann durch die laufenden Mieteinnahmen bedient.

Hierbei kann das Problem entstehen, dass in Fällen, in denen die Mieteinnahmen ausbleiben, die Raten für den Kredit nicht mehr durch die Miete gezahlt werden können. So entstehen in dem angedachten Finanzierungskonzept Lücken, die der Wohnungseigentümer anderweitig ausgleichen muss; die als Kapitalanlage gedachte Eigentumswohnung wird zu einer finanziellen Belastung.

An dieser Stelle setzt das Konzept des sogenannten Mietpool an. Bei einem Mietpool werden sämtliche Nettomieteinnahmen der Mitglieder des Mietpool gesammelt und anschließend an die einzelnen Wohnungseigentümer ausgezahlt. Die Höhe des jeweiligen Betrages bemisst sich dabei regelmäßig nach dem Anteil der Wohn-/ Nutzfläche des einzelnen Wohnungseigentümer zum gesamten Objekt. Dabei ist unerheblich, ob seine Wohnung derzeit vermietet ist oder nicht. Im Ergebnis fließt so jedem Mitglied die gleiche Nettomiete pro m² zu.

Das wirtschaftliche Ziel eines Mietpool ist, das Risiko der Vermietung auf alle Mitglieder des Mietpool gleichmäßig zu verteilen. Es sollen somit vorübergehende Mietausfälle, die etwa durch zahlungsunfähig und –unwillige Mieter oder Leerstand entstehen, ausgeglichen werden.

2. Organisation des Mietpool

Die Initiatoren des Mietpool sind in der Regel nicht die Erwerber der Eigentumswohnungen, da sie beim Kauf der Wohnung üblicherweise einander nicht bekannt sind. In den meisten Fällen besteht ein Mietpool schon beim Kauf der Eigentumswohnung, welchem dann beim Erwerb der Immobilie beigetreten wird.

In der Praxis obliegt die Geschäftsführung normalerweise nicht den Eigentümern sondern einem Verwaltungsunternehmen, dass sich um die Verwaltung des Mietpool kümmert.

Es können verschiedene Konstruktionen auftreten.
(1) Jeder Eigentümer vermietet seine Immobilie selbst, handelt beim Abschluss des Mietvertrages also in eigenem Namen und auf eigene Rechnung. Es wird nur die Miete in den Mietpool eingebracht.

(2) Im Allgemeinen kommt es jedoch häufiger vor, dass der Wohnungseigentümer die Verwaltung der Mietsache dem Mietpoolverwalter überträgt. Dieser wird dann von den einzelnen Mitgliedern bevollmächtigt, gegen ein monatliches Honorar für die Vermietung der Eigentumswohnung zu sorgen.

(wird fortgesetzt im Beitrag: Der Mietpool – Einführung Teil 2)

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