Grunderwerbsteuer bei Übertragung von Erschließungsanlagen vom privaten Bauträger auf die Kommune

Im Rahmen von Erschließungsverträgen verpflichten sich häufig private Bauträger, die von ihnen hergestellten Erschließungsanlagen unentgeltlich auf die Kommune zu übertragen.

Die Übertragung der Grundstücke vom Bauträger auf die Kommune ist grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Allerdings ist in den Erschließungsverträgen regelmäßig kein oder nur ein sehr geringer Kaufpreis für den Übertragungsvorgang ausgewiesen.

Nach einem koordinierten Ländererlass vom 26.06.1998 ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer in diesen Fällen mit 0,00 € oder mit dem geringen Betrag anzusetzen.
Grund für diese Grundstücksbewertung ist, dass die Grundstücke mit den Erschließungsanlagen von den Kommunen in Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben übernommen werden und nur für den öffentlichen Gebrauch bestimmt sind. Damit fiel in der Praxis für diese Übertragungsvorgänge keine oder nur sehr geringe Grunderwerbsteuer an.

Die Oberfinanzdirektion München hat entgegen dieser Praxis die Auffassung vertreten, dass auch bei fehlender Geldleistung die Veräußerung der Grundstücke samt Erschließungsanlagen an die Kommune nicht unentgeltlich erfolgt.
Vielmehr bestehe das von der Kommune gezahlte Entgelt, also die Gegenleistung darin, dass die beim privaten Bauträger verbleibenden Grundstücke durch die Überplanung einen Wertzuwachs erfahren.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf die an die Kommune veräußerten Grundstücke sei der mit der Baurechtsausweisung verbundene Wertzuwachs der dem privaten Bauträger verbliebenen Grundstücke. Auf diesen Wertzuwachs sei die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % zu erheben.

Diese Auffassung der Oberfinanzdirektion München wurde nun vom Bundesfinanzhof für rechtswidrig erklärt.
Die Befugnis und Pflicht der Kommune zur Aufstellung der Bauleitpläne liege ausdrücklich im öffentlichen Interesse, der private Bauträger habe keinen Rechtsanspruch auf die Aufstellung von Bauleitplänen.
Da eine Verpflichtung zur Aufstellung der Bauleitpläne fehle, könne der aus dem Bebauungsplan folgende Wertzuwachs für die beim privaten Bauträger verbleibenden Grundstücke keine Gegenleistung der Kommune für den Erwerb der Grundstücke samt Erschließungsanlagen vom privaten Bauträger sein.

Für den Fall der Abtretung sonstiger Erschließungsanlagen wie Kindertagesstätten oder sonstiger Gemeinbedarfseinrichtungen ist die Rechtslage noch nicht geklärt, jedoch dürfte voraussichtlich aufgrund des BFH-Urteils auch hier die Wertsteigerung der Verbleibenden Grundstücke nicht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen werden.

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Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach absolviert derzeit den Fachanwaltskurs Steuerrecht. Sie berät Gesellschafter und Unternehmer bei der steuerlichen Gestaltung von Gesellschaften und Unternehmen. Sie begleitet Betriebsprüfungen und vertritt bei Finanzgerichtsstreitigkeiten mit dem Finanzamt oder vor Finanzgerichten. Rechtsanwältin Ritterbach berät und vertritt bei Steuerselbstanzeigen und Steuerstrafverfahren. Sie erstellt Unternehmensbewertungen und begleitet Unternehmenskäufe bzw. Unternehmensverkäufe aus steuerrechtlicher Sicht.
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on Steuern im Fall der Zusammenveranlagungen bei Insolvenzen einzelner Ehepartner.
Rechtsanwältin Ritterbach ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und ist seit vielen Jahren im Bereich Bankrecht tätig. Steuerliche Fragen bei Finanzierungsgeschäften treffen daher ihr besonderes Interesse.

Carola Ritterbach hat im Steuerrecht veröffentlicht:

Bilanzierung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-49-6
Steuerstrafrecht – Strafbarkeit der Organe in Unternehmen, Monika Dibbelt, Carola Ritterbach und Alexander Mayr, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-48-9
Die strafbefreiende Selbstanzeige, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-47-2
Besteuerung Personengesellschaften, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-52-6
Steuerberaterhaftung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Anika Wegner, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-51-9
Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8,
Die Haftung für Steuerschulden, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-39-7

Weitere Veröffentlichungen von Rechtsanwältin Ritterbach im Steuerrecht sind in Vorbereitung, so

Änderung von Steuerbescheiden – Wann darf das Finanzamt einen Steuerbescheid aufheben oder korrigieren

Carola Ritternach ist Dozentin für Steuerrecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im Deutschen Anwaltsverein.
Sie bietet Vorträge und Seminare unter anderem zu folgenden Themen an:

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer vermeiden
Wahl der Gesellschaftsform unter Steuergesichtspunkten
Lohnsteuer- und Umsatzsteuerhaftung des Geschäftsführers
Mindestlohn – Worauf hat der Steuerberater zu achten
Die Umsatzsteuer – eine kauf- und leasingrechtliche Betrachtung
Die steuerliche Organschaft – Was wird wo versteuert?
Die Besteuerung ausländischer Einkünfte – Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Kapitalanlagen oder Geschäftsführergehälter

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Guido Friedrich-Weiler, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Guido Friedrich-Weiler ist

Lehrbeauftragter für Gesellschaftsrecht an der Bundesakademie für Wehrtechnik und Wehrverwaltung in Mannheim sowie
Lehrbeauftragter für Arbeits- und Insolvenzrecht, M&A und Wirtschaftsprüfung an der Rheinischen Fachhochschule in Köln.

Von 2002 bis 2006 war Guido-Friedrich Weiler als Manager bei der Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig.

Rechtsanwalt Guido-Friedrich Weiler ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und hat den Fachanwaltskurs für Insolvenzrecht absolviert.

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