Mietpreisanpassungen – Ein Überblick

Mietpreisanpassungen – Ein Überblick Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaum- bzw. Geschäftsraummietrecht für Anpassungen der Miete (Mieterhöhung oder -absenkung) keine gesetzlichen Vorgaben: § 578 BGB verweist nicht auf die Schutzvorschriften de §§ 557 ff BGB (Regelungen über die Miethöhe). Soweit also keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, können die Vertragsparteien von Gewerbemietverträgen jederzeit eine Mietänderung vereinbaren. Exkurs: Die Miete kann bei Gewerbe- oder Geschäftsräumen entweder als so genannte Nettokaltmiete, als so genannte Bruttomiete (inklusive aller Nebenkosten), aber auch als so genannte Teilinklusivmiete vereinbart werden. Schließlich ist auch die Vereinbarung einer Miete als so genannte Umsatzmiete möglich, wonach sich der Mietzins an den Umsatz des Gewerbemieters geknüpft wird. Achtung: Im letzteren Fall sollte unbedingt eine Mindestmiete vereinbart werden. Der Gewerbemieter schuldet neben der Miete die gesetzliche Umsatzsteuer nur dann, wenn beide Mietvertragsparteien umsatzsteuerpflichtig sind und eine Vereinbarung im Gewerbemietvertrag getroffen ist. Betriebskosten neben der Miete schuldet der Gewerbemieter ebenfalls nur dann, wenn dieses im Gewerbemietvertrag vereinbart worden ist. Um bei langfristigen Gewerbemietverträgen die vereinbarte Miete an die (möglicherweise) veränderten Bedingungen anzupassen, haben sich in der Praxis verschiedene Formen der so genannten Wertsicherung durchgesetzt. Am bedeutsamten sind dabei vor allem die Staffelmietvereinbarungen und die Wertsicherungsklauseln. 1. Staffelmietvereinbarung Die Vereinbarung einer Staffelmiete für Gewerbe- und Geschäftsräume unterliegt nicht den gleichen Beschränkungen wie bei der Ver-mietung von Wohnraum gemäß § 557 a BGB. Die Staffel kann sich nach unterschiedlichen Zeiträumen richten und muss sich nicht an einen Jahresrhythmus halten. Die ,,gestaffelte`` Miete legt fest, welche Miete in welchen Zeiträumen geschuldet wird und wie sie sich ändert – z.B. durch Steigerung um einen Prozentsatz oder einen festen Betrag. Die Staffelmietvereinbarung als Wertsicherungselement ist deshalb von großer Bedeutung, weil der Vermieter bereits zu Beginn des Gewerbemietverhältnisses absehen kann, wann die Gewerbemiete angepasst wird. Der Vermieter sollte allerdings auch beobachten und kontrollieren, ob die Staffelmiete geleistet wird, damit Ansprüche nicht gegebenenfalls verjähren bzw. verwirken. Bei einer Staffelmietvereinbarung kann aber das Risiko bestehen, dass die vereinbarte Gewerbemiete im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung der marktüblichen Gewerbemiete abweicht. Bei dieser Konstellation trägt der Gewerbemieter das Risiko, dass sich das Mietniveau nach Vertragsabschluss nach unten orientiert; der Gewerbevermieter muss das Risiko tragen, dass die Gewerbe-mieten stärker steigen, als von der Staffelmietvereinbarung berücksichtigt. Beide Risiken beeinträchtigen die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten, gestaffelten Miete grundsätzlich nicht. 2. Wertsicherungsklausel Die Vertragsparteien können vertraglich auch Wertsicherungsklausel vereinbaren. Die Wichtigsten sind dabei die so genannte Miet-gleitklausel bzw. die so genannte Spannungsklausel. Bei der Mietgleitklausel wird die Gewerbemiete automatisch ohne einen Ermessenspielraum der Parteien angepasst. Die Mieter-höhung wird dabei normalerweise an die Veränderung der Lebenshaltungskosten angeknüpft, wobei die Bindung an den Ver-braucherindex für Deutschland den Standart darstellt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel setzt allerdings voraus, dass zu Gunsten des Gewerbemieters wenigstens ein 10-Jahresvertrag vereinbart wird. Ändert sich die in der Mietgleitklausel genannte Bezugsgröße, ändert sich auch automatisch die Gewerbemiete. Bei der so genannten Spannungsklausel wird die Wertsicherung dadurch bewirkt, dass sich die Gewerbemiete entsprechend einer Vergleichsgröße ändert, die gleichartig oder zumindest vergleichbar sein muss, wie z.B. die Gewerbemiete eines anderen Gewerbe-raummietvertrages als vergleichbare Leistung. Im Gegensatz zur Mietgleitklausel führt die Änderung der genannten Bezugsgröße nicht automatisch zur Veränderung der Gewerbemiete; sie ist nur Voraussetzung für die Anpassung der Gewerbemiete, wobei die Höhe gesondert festgesetzt werden und die Anpassung der neu festgesetzte Gewerbemiete durch einen selbständigen Akt erfolgen muss. 3. Mietanpassung nach Modernisierung Da die Vorschriften für die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB nur für die Wohnraummiete gelten, ist im Bereich des Gewerberaummietrechts eine Erhöhung nur dann möglich, wenn die Vertragsparteien dies im Vertrag vereinbart haben.

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Stand: 09/2006

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