Mietvertrag - Beendigung durch Aufhebungsvertrag oder Stellung eines Nachmieter

Mietvertrag - Beendigung durch Aufhebungsvertrag oder Stellung eines Nachmieter

1. Aufhebungsvertrag

Neben der Möglichkeit einen Mietvertrag zu kündigen, gibt es die Möglichkeit den Mietvertrag einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich formfrei möglich, es sei denn, im Mietvertrag wurde die Schriftform vereinbart.

Hinweis: Aus Beweisgründen ist immer zu empfehlen, den Aufhebungsvertrag schriftlich abzuschließen. Neben der Einigung über die Beendigung des Mietvertrages und dessen Zeitpunkt sollten die Parteien auch Räumungsfristen und den Rückgabezustand festlegen.

2. Nachmieter

Nur selten wird sich der Vermieter mit einem Aufhebungsvertrag einverstanden erklären, denn er verliert dadurch zumindest für die Dauer der Kündigungsfrist einen Mieter und damit auch die Mieteinnahmen. Es stellt sich daher die Frage, ob der Mietvertrag neben der Kündigung auch dadurch vorzeitig beendet werden kann, dass der Mieter einen Nachmieter bzw. Ersatzmieter stellt.

Unter einem Nachmieter wird eine dritte Person verstanden, die mit dem Vermieter entweder einen neuen Mietvertrag schließt oder bis zum Ablauf des Mietvertrages des bisherigen Mieters in diesen Mietvertrag eintritt. In beiden Fällen endet das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter.

Es kann bereits im Mietvertrag eine Vereinbarung darüber getroffen werden, dass eine Vertragspartei durch eine andere ersetzt werden kann. Die Vereinbarung kann natürlich auch nachträglich getroffen werden.

In Betracht kommt eine so genannte echte Ersatzmieterklausel. Danach ist der Mieter berechtigt, dem Vermieter einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter akzeptieren muss, soweit in dessen Person kein wichtiger Grund (z.B. Zahlungsunfähigkeit) zur Ablehnung gegeben ist.

Bei der unechten Ersatzmieterklausel wird vereinbart, dass der Mieter unter Einhaltung einer vereinbarten Frist (z.B. 3 Monate) kündigen darf, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl geeigneter und zum Eintritt in den Mietvertrag bereiter Ersatzmieter benannt hat und der Vermieter sich ohne Grund weigert, eine der vorgeschlagenen Personen zu akzeptieren.

Der häufigere Fall ist jedoch der, dass im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen wurde und eine Einigung auch nachträglich nicht mehr zustande kommt. Die Stellung eines Nach- bzw. Ersatzmieters ist dann nur in Ausnahmefällen möglich.

Voraussetzung ist zunächst, dass das Mietverhältnis noch

• über einen längeren Zeitraum besteht und
• der Mieter für die vorzeitige Beendigung einen wichtigen Grund hat.

Ein längerer Zeitraum wird grundsätzlich dann angenommen, wenn das Mietverhältnis noch mehr als ein Jahr Restlaufzeit hat.

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist dann zu bejahen, wenn die Umstände, die zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages zwingen, nicht vom Mieter zu vertreten sind und er mit diesen auch nicht rechnen konnte bzw. nicht zu rechnen brauchte.

Hierher gehören vor allem die Fälle, in denen der Mieter

• unvorhergesehen erkrankt oder pflegebedürftig wird oder
• unverschuldet seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt eine Arbeit findet oder
• unverschuldet seinen Arbeitsplatz verliert und die Miete nicht mehr bezahlen kann oder
• heiraten will oder
• Familiennachwuchs erwartet wird und die Wohnung zu klein ist.

Liegt der Grund jedoch nur darin, eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen zu wollen, so ist ein wichtiger Grund nicht gegeben.

Liegen die Voraussetzungen für die Stellung eines Nachmieters vor, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter einen Nachmieter zu nennen. Hat der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, so scheidet der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag aus und ist nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet. Das Gleiche gilt, wenn der Nachmieter einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt.

Soweit der Vermieter den Nachmieter jedoch ablehnt, unterscheidet man 2 Fälle: Im Falle der unberechtigten Ablehnung ist der Mieter nicht verpflichtet, auch weiterhin die Miete zu zahlen. Im Falle der berechtigten Ablehnung wird der bisherige Mieter nicht aus dem Mietvertrag entlassen, so dass er seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter weiter erfüllen muss.

Eine berechtigte Ablehnung liegt beispielsweise dann vor, wenn sich beispielsweise der Nachmieter die Wohnung nicht leisten kann oder bisher teilgewerblich genutzte Räume nunmehr nur noch als Wohnräume genutzt werden sollen.

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