Müssen Wohnungseigentümer Kosten für Einrichtungen tragen, die sie nicht nutzen können?

Müssen Wohnungseigentümer Kosten für Einrichtungen tragen, die sie nicht nutzen können?

Die Teilungserklärung bzw. die in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen entscheiden darüber, ob die Wohnungseigentümer auch Kosten für die Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglich solcher Einrichtungen und/oder Gegenständen mittragen müssen, die sie selbst wegen der Lage oder der baulichen Gegebenheiten ihres Sondereigentums nicht nutzen können. Typisches Beispiel dafür ist der Aufzug.

Ob die Wohnungseigentümer gemäß der Regelungen in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung an den Kosten zu beteiligen sind, ist durch Auslegung – was grundsätzlich nach ihrem Wortlaut und Sinn erfolgt – zu ermitteln. Hier können sich dann zum Teil erhebliche Unterschiede ergeben.

So hat das OLG Celle in seiner Entscheidung vom 28.11.2006 (Fußnote) festgestellt, dass eine Regelung, die die getrennte Kostentragung dann ermöglicht, wenn

„laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder durch andere Weise einwandfrei getrennt festgestellt bzw. einem Wohnungs- bzw. Teileigentümer allein zuzuordnen sind“

dazu führt, dass Teileigentümer im Erdgeschoss sich an den Kosten für das Treppenhaus bzw. den Aufzug beteiligt müssen, wenn diese Kosten nicht einem Wohnungseigentümer allein zugeordnet werden können.

Im Gegensatz dazu hat das OLG Köln im Jahr 2001 entschieden, dass eine nahezu gleich lautende Regelung zu einer Kostentrennung führt, so dass sich die Wohnungseigentümer im Erdgeschoss nicht an den Kosten für die Instandhaltung eines Fahrstuhles beteiligen müssen. Dort lautete die Regelung folgendermaßen:

„Soweit Bewirtschaftungskosten für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder nur für einen Teil der Wohnungs- und Teileigentümer objektiv feststellbar anfallen, können diese auf die jeweils betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer umgelegt werden.“

Der Unterschied der beiden Fälle liegt allein in der Benennung derer, die vom entsprechenden Gemeinschaftseigentum profitieren. Im zweiten Fall ist nämlich die Zuordnungsmöglichkeit zu einer Gruppe von Wohnungseigentümern gefordert. Ist dies möglich, soll auch nur diese Gruppe die Kosten tragen. Die Formulierung im ersten Fall zielte nach Ansicht des OLG Celle darauf ab, dass nicht die gesamte Gemeinschaft für Kosten von Einrichtungen aufkommen soll, die nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zugute kommen.

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