Personenmehrheit auf beiden Seiten des Mietvertrages

Personenmehrheit auf beiden Seiten des Mietvertrages

1. Problemkreis

Sobald auf einer Seite des Vertrages mehrere Personen auftreten, erweitert sich das Vertragsverhältnis um ein weiteres Spannungsfeld: das Verhältnis der mehreren Mieter untereinander, oder umgekehrt der Vermieter untereinander. Egal wie, eine Partei hat plötzlich nicht nur einen, sondern mehrere Gegenüber.

Erklärungen sind immer gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner abzugeben. Erklärungen müssen dem jeweiligen Vertragspartner zugehen. Besteht eine Partei aus mehreren Personen, sind Vertretungsrechte und Empfangszuständigkeiten zu beachten. Streitigkeiten zwischen den Personen auf einer Vertragsseite können sich auch auf das Mietverhältnis auswirken:

   1) Wem gegenüber müssen Erklärungen abgegeben werden? 
   2) Wo gehen die Erklärungen zu? 
   3) Was gilt, wenn die Personenmehrheit untereinander in Streit gerät? 
   4) Darf sich der Vermieter den „besseren“ Partner aussuchen? 
   5) Wer zahlt die Miete?

Denken Sie vor Vertragsabschluss an die Möglichkeit, dass im jeweiligen Verhältnis (mehrere Vermieter und/oder Mieter als Vertragspartner; mehrere Vermieter/Mieter untereinander) Streitigkeiten entstehen können und versuchen Sie, diese durch vertragliche Regelungen zu minimieren.

2. Lösungsansatz

Der Mietvertrag soll alle Mieter und Vermieter benennen und von diesen unterzeichnet werden, damit alle Beteiligten wissen wer ihr Vertragspartner ist. Sollte der Vermieter oder Mieter Bevollmächtigte oder Vertreter haben können diese bereits im Mietvertrag aufgenommen werden, damit die jeweilige Partei weiß gegenüber wem sie Erklärungen abgeben muss. Grundsätzlich müssen Erklärungen immer gegenüber dem abgegeben werden für den sie bestimmt sind. Das bedeutet, das gerade Kündigungserklärungen, Mieterhöhungsverlangen von jedem Vermieter gegenüber jedem einzelnen Mieter ausgesprochen werden müssen, es sei denn die Mieter haben sich gegenseitig im Mietvertrag bevollmächtigt einseitige Erklärungen des Vermieters entgegenzunehmen. Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 1997 eine formularmäßige Klausel über die Bevollmächtigung im Wohnraummietvertrag als wirksam erachtet, soweit diese genau darlegt welche Erklärungen angenommen werden dürfen. Der Vermieter sollte daher darauf achten, für welche Fälle eine Bevollmächtigung besteht. Im Zweifel ist es zum Schutz des Vermieters besser, Erklärungen immer gegenüber jedem einzelnen Mieter zu erklären.

Die meisten Erklärungen wie zum Beispiel Kündigung, Mieterhöhungsverlangen e.t.c. müssen dem Mieter schriftlich in Textform mitgeteilt werden, damit sie wirksam sind. Gerade, wenn durch die Erklärungen Fristen in Gang gesetzt werden, kommt es auf den Zugang beim Erklärungsempfänger an. D.h. der Vermieter muss darauf achten, dass die Erklärung fristgerecht in den Machtbereich des Mieters gelangt, so dass der Mieter die Erklärung zur Kenntnis nehmen könnte. Grundsätzlich genügt es für die Fristwahrung, dass das Schriftstück im Briefkasten des Mieters eingeworfen ist, da er dann die Möglichkeit hat die Erklärung zur Kenntnis zu nehmen. Aber Achtung sollte das Schriftstück zu einer Zeit in den Briefkasten eingelegt werden, in der der Mieter nicht mehr mit Post rechnen muss, erfolgt die Zustellung erst am nächsten Tag mit der Folge das die Erklärung verfristet eingegangen sein kann. Deshalb bietet es sich an bei kurzfristig, dringlichen Schreiben diese persönlich zu übergeben und sich den Empfang der Erklärung quittieren zulassen.

Dasselbe gilt, wenn der Mieter kündigen will, dann muss er für den fristgerechten Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter sorgen. Haben mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam gemietet müssen diese auch gemeinsam kündigen. Ausnahmsweise kann die Kündigung auch in getrennten Schreiben erfolgen, wenn diese in einem engen zeitlichen Zusammenhang beim Vermieter eingehen. Für den Kündigungszeitpunkt ist dann das letzte zugegangne Schreiben entscheidend.

Der Vermieter hat keine Möglichkeit bei Streit zwischen den Parteien, dass Mietverhältnis zu kündigen und sich den besseren Vertragspartner auszuwählen. Sollten die Mietparteien nicht einig sein, ob sie die Wohnung kündigen wollen muss der Vermieter die gerichtliche Klärung abwarten. Erst nachdem der Wohnraum von den in Streit geratenen Mietparteien wirksam gekündigt ist, hat der Vermieter wieder sein uneingeschränktes Nutzungsrecht über die Immobille zurück. Der Vermieter kann dann von neuem entscheiden, ob er mit dem einen oder anderen, oder mit keinem von beiden einen neuen Vertrag abschließen will.

Der Mieter ist dem Vermieter verpflichtet die Miete zahlen. Sind mehrer Parteien Mieter (typischer Weise bei Eheleuten und Lebensgemeinschaften) sind diese gegenüber dem Vermieter verpflichtet die Miete gemeinschaftlich zu erbringen. Zwar haben die meisten Mieter interne Abreden wie viel jeder einzelne von der Miete zu zahlen hat, dies hindert den Vermieter aber nicht die Miete von einem einzelnen Mieter ganz zu fordern, da die Mieter gegenüber dem Vermieter Gesamtschuldner sind. Das bedeutet, dass der Vermieter berechtigt ist die ganze Miete auch nur von einem zu verlangen. Die internen Abreden über die Höhe des jeweiligen Anteils können dem Vermieter nicht entgegen gehalten werden, so dass er nicht von der Zahlungsfähigkeit einer einzelnen Partei abhängig.

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