WEG-Novelle: Verwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs. 1 WEG

WEG-Novelle: Verwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs. 1 WEG

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n.F.

Die neuen Fassung des § 27 Absatz 1 Nr. 1 WEG entspricht der alten Fassung. Danach ist der Verwalter weiterhin für die Durchführung von Beschlüssen und der Hausordnung (Fußnote) zuständig.

Im Hinblick auf die Einhaltung der von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Hausordnung sind hierunter im wesentlichen Maßnahmen tatsächlicher Art, wie Sorge für die Einhaltung der Ruhezeiten, der Räum- und Streupflichten, Überwachung des Hausmeisters, aber auch die Überwachung der Einhaltung der den Wohnungseigentümern nach § 14 WEG obliegenden Pflichten zu verstehen. In diesem Zusammenhang darf der Verwalter einzelnen Wohnungseigentümern Weisungen erteilen.

Die Pflicht zur Durchführung von Eigentümerbeschlüssen beschränkt sich nicht auf Maßnahmen tatsächlicher Art, sondern erstreckt sich je nach Beschlussinhalt auch auf den Ab-schluss von Verträgen

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG n.F.

Auch diese Norm deckt sich inhaltlich mit der alten Fassung. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet die zur ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Wurde der Verwalter per Beschluss beauftragt und bevollmächtigt, Instandhaltungsarbeiten einschließlich notwendiger Nebenarbeiten zu veranlassen, so muss er die Aufträge unverzüglich, d. h. mit der gebotenen Zügigkeit zur Ausführung zu bringen. Bei größeren Sanierungsaufgaben ist er berechtigt und auch verpflichtet, vor endgültiger Auftragsvergabe die Angebote mehrerer Fachunternehmen einzuholen.

Praxishinweis: Der Verwalter kann ins Dilemma geraten, wenn er einerseits für unverzügliche Beschlussdurchführung zu sorgen hat und andererseits zur Vermeidung von Risiken abwarten muss, ob der Beschluss etwa mit der Begründung angefochten wird. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter die Anfechtungsfrist abwarten, ohne dass ihm ein schuldhafter Verstoß gegen § 27 Abs. 1 Nr. 1 vorgehalten werden kann. Um jedoch Zweifel im Vorfeld auszuräumen, sollte der Verwalter in Grenzfällen schon bei der Beschlussfassung die Festlegung erwirken, dass er den Beschluss nur auszuführen habe, falls er nicht bei Gericht angefochten werde.

§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG n.F.

Die Norm entspricht gleichwohl der alten Fassung. Danach ist der Verwalter verpflichtet und berechtigt in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist keine Spezialbefugnis zu § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, sondern eine Ergänzung zu § 21 Abs. 2 WEG. Dabei ist nicht nur die dringliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme als solche gemeint, sondern jeder notwendige Akt zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentum. Hierzu können auch das Vorgehen gegen rechtswidrige Eigenmächtigkeiten eines Wohnungseigentümers (Fußnote), Wetterschäden, Rohrbrüche, Ausfall der Heizungsanlage zählen.

Dringend im Sinne der Vorschrift ist ein Fall, der im Interesse der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentum wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt .

§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG n.F.

Der § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG n.F. übernimmt den Regelungsgehalt des ursprünglichen § 27 Absatz 2 Nr. 1 WEG a.F.. Die Neueingliederung in den Absatz 1 war erforderlich um zu verdeutlichen, dass der Verwalter nicht nur ermächtigt, sondern im Innenverhältnis auch verpflichtet ist Zahlungen und Leistungen einzufordern und zu bewirken.

§ 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG n.F.

Selbiges gilt für den ursprünglichen § 27 Absatz 2 Nr. 2 WEG a.F. der nunmehr aus dem gleichen Grund in § 27 Absatz 1 Nr. 5 WEG n.F. integriert wurde. Danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentum zusammenhängen. Unter der Bewirkung und Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen der laufenden Verwaltung sind Erfüllungshandlungen zu verstehen. Dazu gehören bspw. Zahlungen für Versicherungsbeiträge, Entgelte für Hausmeister und/oder Reinigungsunternehmen, beschlossene Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten usw. sowie Heizungsmaterial für Zentralheizung und Reparaturarbeiten.

Praxistipp: § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG n.F. berechtigt den Verwalter nur aufgrund der bestehenden Verpflichtungen und Verträge, Zahlungen und Leistungen zu erbringen. Aus der Norm kann er nicht das Recht herleiten ohne entsprechenden Beschluss Verpflichtungen zu Lasten der Gemeinschaft einzugehen.

§ 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG n.F.

Der § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG n.F. übernimmt den Regelungsgehalt des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.. Die Norm wurde lediglich sprachlich angepasst, danach hat der Verwalter nunmehr die „eingenommen“ statt die „gemeinschaftlichen“ Gelder zu verwalten. Diese sprachliche Anpassung war erforderlich, da das Verwaltungsvermögen künftig nicht mehr den Wohnungseigentümern als Besitzgemeinschaft i.S.d. § 741 ff BGB zugeordnet ist, sondern nach der neuen Bestimmung des § 10 Absatz 7 Satz 3 WEG n.F. der Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähigem Rechtssubjekt.

Neben der Pflicht des Verwalters, die eingenommenen Gelder zu verwalten, besteht auch die Pflicht des Verwalters, die Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen getrennt zu halten, § 27 Abs. 5 WEG n.F.. Diese Pflicht gilt sowohl für Bargeld wie für Bankguthaben. Diese gehören nicht auf ein so genanntes Eigenkonto des Verwalters. Es ist ein Konto einzurichten, das es einerseits der kontoführenden Bank verwehrt, wegen etwaiger Forderungen gegen den Verwalter ein Aufrechnungs-, Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, das aber andererseits die Wohnungseigentümer vor Vollstreckungsmaßnahmen, die gegen den Verwalter gerichtet sind, schützt, das also dem Zugriff der Gläubiger des Verwalters entzogen ist und das im Falle der Insolvenz des Verwalters den Wohnungseigentümern ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO verleiht.

Praxistipp: Zu empfehlen ist die Errichtung so genannter offener Fremdkonten, deren Inhaber die Wohnungseigentümer selbst sind und der Verwalter lediglich die Verfügungsberechtigung besitzt. Damit wird der kontoführenden Bank gegenüber klar zum Ausdruck gebracht, dass die jeweiligen Guthaben vom Verwalter nur treuhänderisch gehalten werden.

§ 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG n.F.

Der § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG n.F. wurde durch die Reform neu eingefügt und begründet eine Verpflichtung des Verwalter, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG n.F. anhängig ist. Sinn und Zweck der Norm ist es, den anderen Miteigentümer die Möglichkeit zu gewähren dem fremden Rechtsstreit als Streithelfer bei vorliegen eines rechtlichen Interesses beizutreten.

Praxishinweis: Durch die neu eingefügte Informationspflicht des Verwalter entsteht ein zusätzlicher Arbeitsaufwand. Diese zusätzliche Belastung wird bei den bestehenden Verwalterverträgen nicht mit der Vergütung abgedeckt, so dass zu empfehlen ist eine Sondervergütung zu verlan-gen, die durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden kann, § 21 Abs. 7 WEG n.F.

§ 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG n.F.

Der jetzigen § 27 Abs. 1 Nr. 8 WEG n.F. ist inhaltsgleich mit dem alten § 27 Absatz 2 Nr. 6 WEG a.F. Danach ist der Verwalter berechtigt die erforderlichen Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Absatz 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahme erforderlich sind.

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