WEG-Novelle: Verwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs. 2 WEG

WEG-Novelle: Hausverwalter - Befugnisse und Pflichten ab dem 01.07.2007 gemäß § 27 Abs. 2 WEG

Aus § 27 Abs. 2 WEG wird eine gesetzliche Vertretungsmacht des Hausverwalter hergeleitet, denn sonst wäre die Formulierung „im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie“ überflüssig.

§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F.

Der § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG n.F. deckt sich inhaltlich mit dem alten § 27 Abs 2 Nr. 3 WEG a.F.. Danach ist der Hausverwalter berechtigt Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind. Diese Befugnis bewirkt eine Erleichterung der Zustellung und des Zugangs und bewirkt, dass ein Schriftstück sämtlichen Wohnungseigentümer gegenüber wirksam schon dann zugestellt ist, wenn dem Hausverwalter eine Ausfertigung zugestellt wird. Die Befugnis des Hausverwalter beinhaltet jedoch gleichzeitig auch die Verpflichtung zur Entgegennahme. Sie besteht auch ohne besondere vertragliche Regelung, da er Schaden und (Fußnote) Nachteile von der Gemeinschaft abzuwenden hat.

Bisher war § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG a.F. entsprechend auf den Fall anzuwenden, in denen einzelne Wohnungseigentümer als Antragsteller in einem Gerichtsverfahren auftreten und deswegen die Zustellung nur an die übrigen Wohnungseigentümer vorzunehmen ist. Eine entsprechende Anwendung auch auf gerichtliche Zustellungen im Rahmen eines Rechtsstreits nach § 43 WEG wird durch den neu eingefügten § 45 WEG n.F. ausgeschlossen, da es nunmehr an der entsprechenden Regelungslücke fehlt.

Der § 45 WEG n.F. regelt das Problem des Zustellungsvertreters in Passivprozessen der Gemeinschaft. Danach ist in erster Linie der Hausverwalter Zustellungsvertreter, es sei denn es besteht die Gefahr der Interessenkollision, z.B. dann, wenn der Beschluss über die Hausverwalterbestellung angefochten ist oder wenn er in einem Verfahren selbst Verfahrensgegner der Wohnungseigentümer ist, § 45 Abs. 1 WEG n.F.. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen, auch wenn der Rechtsstreit noch nicht anhängig ist, § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F.. Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer bei einem anhängigen Rechtsstreit keinen Ersatzzusteller bestellt haben, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen, § 45 Abs. 3 WEG n.F..

Praxishinweis: Die gesetzliche Zustellungsvollmacht Ist der Hausverwalter also persönlich oder als Wohnungseigentümer an einem Wohnungseigentumsverfahren beteiligt, so ist eine Zustellung, die über ihn als Zustellungsvertreter an die Wohnungseigentümer bewirkt werden soll, nur dann wirksam, wenn sich aus der Adressierung oder aus der zugestellten Ausfertigung ergibt, dass an ihn (Fußnote) als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt wird.

§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F.

Die Regelung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F. ergänzt den bisherigen Regelungsgehalt des § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG a.F. um die Ermächtigung des Hausverwalter, die Wohnungseigentümer im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren in Passivprozessen zu vertreten. Die gesetzliche Erweiterung der Hausverwalterbefugnisse dient dazu Unsicherheiten zu entfernen. Darüber hinaus bleibt der Hausverwalter unverändert berechtigt Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung von Rechtsnachteilen erforderlich sind. Bei der Verpflichtung zur Fristwahrung sonstiger Rechtsnachteile sind im Wesentlichen juristische Erhaltungsakte bei Verjährungsfristen, Rechtsmittelfristen, Mängelrügen und Anfechtungsfristen gemeint. Als Abwendung sonstiger Rechtsnachteile sind vor allem Beweissicherungsverfahren, Verfahren in Eilfällen einschließlich Beauftragung eines Rechtsanwalts, Anträge im Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungs- oder Vollstreckungsschutzverfahren sowie die Anrufung richterlicher Vertragshilfe und Geltendmachung von Grundbuchberichtigungsansprüchen gemeint.

Praxishinweis: Selbst die Eintreibung von Mietzinsen für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums gehört zu den Aufgaben des Hausverwalter. Zahlt ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Wohngeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht, so kann der Verwalter auch verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Wohngeldeingangs aus einem über einen Wohngeldrückstand erwirkten Vollstreckungsbescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben.

§ 27 Abs 2 Nr. 3 WEG n.F.

Die Norm § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG n.F. ist inhaltlich deckungsgleich mit dem alten § 27 Abs 2 Nr. 5 WEG a.F. Der Hausverwalter ist danach berechtigt Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ermächtigt ist. Die Ermächtigung des Hausverwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG betrifft sowohl die außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft als auch die Prozessführungsbefugnis. Die Ermächtigung muss nicht für jeden Einzelfall, sondern kann auch generell in einer Vereinbarung oder im Hausverwaltervertrag erteilt sein. Von der Ermächtigung umfasst sind alle den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit zustehenden Ansprüche gegen Dritte oder gegen ein Mitglied der Gemeinschaft wie z.B. Ansprüche aus Verträgen, die im Rahmen der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums namens der Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sind (Fußnote); Ansprüche, die die Wohnungseigentümer auf Grund der notariellen Erwerbsverträge wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum gegen den Bauträger oder auf Grund abgetretenen Rechts gegen dessen Subunternehmer etc. haben, und die wegen ihrer Beziehung auf das gemeinschaftliche Eigentum nicht unverbunden nebeneinander stehen können; gesetzliche Ansprüche aus der Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums; Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis, die sich gegen einen Wohnungseigentümer richten (Fußnote) und Ansprüche auf Unterlassung einer Störung.

Praxishinweis: Ist dem Hausverwalter die entsprechende Verfahrensvertretung übertragen worden, kann er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Wird der Hausverwalter von den Wohnungseigentümern zur Prozessvertretung im Verfahren auf Wohngeldzahlung ermächtigt, sind die Wohnungseigentümer außer dem Verfahrensgegner Anspruchsgläubiger. Ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer den derzeitigen Hausverwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen ermächtigen, ist i. d. R. dahin auszulegen, dass sich die Ermächtigung bei einem Hausverwalterwechsel auch auf den neuen Hausverwalter erstreckt und der Hausverwalter die Ansprüche sowohl im Namen der Wohnungseigentümer als auch im eigenen Namen, also in Prozessstandschaft geltend machen darf.

§ 27 Abs 2 Nr. 4 WEG n.F.

Der neu eingefügte § 27 Abs 2 Nr. 4 WEG n.F. berechtigt den Hausverwalter künftig, mit einem Rechtsanwalt in einem Verfahren des § 43 Nr. 1, 4 oder Nr. 5 WEG n.F. eine Gebührenvereinbarung zu treffen. Durch die Reform des Wohnungseigentümergesetzes wurde in dem neu eingefügten § 49 a GKG (Fußnote) geregelt, dass eine abweichende Streitwertfestsetzung für wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten des § 43 WEG n.F. in Betracht kommt. Ziel ist die Begrenzung des Streitwertes um zu vermeiden, dass ein Wohnungseigentümer den Rechtsweg nur deshalb nicht bestreitet, weil sein Interesse in keinem Verhältnis mehr zu den Rechtsverfolgungskosten steht.

Praxishinweis: Die Ermächtigung des Hausverwalter besteht kraft Gesetzes und bedarf keines vorherigen Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Der Hausverwalter sollte sich jedoch in der Praxis genau überlegen, ob er Vereinbarungen entgegen den Willen der Wohnungseigentümer trifft und somit seine Wiederwahl (Fußnote) auf Spiel setzt.

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