Einführung ins Recht der Zwangssicherungshypothek - Teil 2

Einführung ins Recht der Zwangssicherungshypothek - Teil 2

3. Die besonderen Voraussetzungen für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek

Zu den besonderen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek gehört insbesondere die Erreichung des Mindestbetrages. Eine Zwangssicherungshypothek darf nur für einen Betrag von mehr als 750,00 Euro in das Grundbuch eingetragen werden.

Es bestehen allerdings vielfältige Konstellationen, um dennoch die Eintragung der Zwangssicherungshypothek zu erreichen, wenn der Mindestbetrag nicht allein mit der Hauptforderung erreicht werden kann. Stehen dem Gläubiger beispielsweise mehrere Titel gegen denselben Schuldner zu, so kann gemäß § 866 Abs.3 S.2 ZPO unter Zusammenrechnung der Forderungen eine einheitliche Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Zudem kann die Hauptforderung mit den notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung zusammengerechnet werden. Dazu gehören allerdings nicht die Kosten für die Eintragung der Zwangshypothek selbst, da das Grundstück dafür kraft Gesetzt haftet.

Auch Zinsen können mit eingerechnet werden, soweit sie nicht als Nebenforderung geltend gemacht werden. Selbst wenn die Hauptforderung erloschen ist, kann für die Zinsrückstände eine Zwangssicherungshypothek eingetragen werden, wenn sie die 750,00 Euro-Grenze überschreiten. Wenn die Hauptforderung noch nicht erloschen ist, ist eine Zusammenrechnung mit ihren kapitalisierten Zinsen möglich um so den erforderlichen Mindestbetrag zu erreichen.

Der Mindestbetrag gilt gemäß § 867 Abs. 2 ZPO auch für die verteilten Einzelhypotheken an mehreren Objekten des Schuldners.

Wird eine Zwangssicherungshypothek eingetragen, obwohl der Mindestbetrag nicht erreicht wird, ist sie nichtig. Sie ist dann von Amts wegen als inhaltlich unzulässig zu löschen, es entsteht in diesem Fall auch keine Eigentümergrundschuld.

Ist der Schuldner Eigentümer mehrerer Grundstücke, hat der Gläubiger die Wahl, ob er nur ein Grundstück mit der Zwangssicherungshypothek belasten will oder ob er die Forderung auf mehrere Grundstücke verteilt. Unzulässig ist jedoch die Eintragung einer Gesamtzwangshypothek auf mehrere Grundstücke. Bis auf einige Ausnahmen soll die Entstehung einer Gesamtzwangshypothek unterbleiben, um den Schuldner nicht übermäßig zu belasten.

Nach der Verteilung der Forderung entstehen mit der Eintragung im Grundbuch jeweils Einzelhypotheken. Die Größe der Forderungsteile bestimmt der Gläubiger, wobei die Einzelbeträge jeweils mehr als 750 Euro betragen müssen. Die Verteilungserklärung kann auch noch nachträglich erfolgen, beispielsweise wenn der Gläubiger erst im Nachhinein von einem weiteren Grundstück des Schuldners erfährt.

Eine Ausnahme vom Verbot einer Gesamtzwangshypothek besteht insbesondere für den Fall, dass ein belastetes Grundstück geteilt wird. Hier entsteht eine Gesamtzwangshypothek an den neu gebildeten, selbständigen Grundstückflächen. Zudem kann eine Gesamtzwangshypothek auch entstehen, wenn eine Forderung gegen mehrere Gesamtgläubiger gesichert werden soll.

Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek als Gesamtrecht an mehreren Objekten desselben Schuldners entgegen den Regeln des § 867 Abs. 2 ZPO führt zur inhaltlichen Unzulässigkeit der Eintragung. Auch in diesem Fall muss eine Löschung von Amts wegen erfolgen.

Dabei sind jedoch zwei unterschiedliche Konstellationen zu beachten. Hat zunächst eine wirksame Eintragung vorgelegen und wurde später eine weitere Eintragung wegen derselben Forderung vorgenommen und dabei gegen § 867 Abs. 2 ZPO verstoßen, wird davon die Wirksamkeit der ersten Eintragung nicht berührt. Es ist nur die letzte Eintragung als inhaltlich unzulässig zu löschen. Sind die unzulässigen Eintragungen einer Gesamtzwangshypothek dagegen gleichzeitig erfolgt, ist das Recht insgesamt auf allen betroffenen Grundstücken zu löschen.

Links zu allen Beiträgen der Serie Zwangshypothek

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: