Ferienwohnungsvermietung – Zulässiger Gebrauch des Wohnungseigentums? - Teil 1

In einer Entscheidung vom 15.01.2010 (Fußnote) hat sich der BGH mit der Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienunterkunft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigt.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen in Berlin vermieteten Eigentümer ihre Eigentumswohnungen tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Mieter. Bei einer Versammlung beschlossen die Wohnungseigen-tümer mehrheitlich, den Eigentümern eine solche Nutzung zu untersagen und bevollmächtigten die Verwaltung, bei einem Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Einer der betroffenen Eigentümer klagte dagegen mit der Begründung, dass sich die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und ähnliche Mieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Nutzung hält.

I. Allgemeines zur Nutzung des Wohneigentums

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer in Bezug auf sein Sondereigentum frei in der Art und Weise des Gebrauchs. Er kann das Eigentum selber nutzen, es an Dritte weitervermieten, verpachten oder auch gar nicht nutzen. Das Sondereigentum ist echtes Alleineigentum i.S.d. § 903 BGB und der Wohnungseigentümer kann damit verfahren wie er will, soweit dem nicht ein Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen (Fußnote).

Zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt. Dabei spielt die Größe des individuellen Miteigentums keine Rolle, da es hier auf den gleichberechtigten Mitbesitz ankommt.

II. Beschränkung des Gebrauchs

Das Recht zum unbeschränkten Gebrauch findet dort seine Grenzen, wo die Rechte und Interessen Dritter insbesondere anderer Wohnungseigentümer betroffen sind. Diese Grenzen können durch Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern, durch einen Beschluss oder die gesetzlichen Tatbestände des § 14 WEG bestehen.

1. Durch Vereinbarung
In Vereinbarungen gemäß §§ 10 I 2, 15 I WEG können die Grenzen des zulässigen Gebrauchs abweichend von den gesetzlichen Regelungen des § 14 WEG getroffen werden. Die Vereinbarung ist ein schuldrechtlicher Vertrag und muss einstimmig gefasst werden. Mit ihr kann vom dispositiven Gesetzesrecht abgewichen werden. Vereinbarungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, sind also einstimmig zu treffen.

Vereinbarungen in diesem Sinne enthalten oft Zweckbestimmungen, wie mit bestimmten Bestandteilen des Sondereigentums zu verfahren ist, insbesondere welche Nutzung zulässig ist und welche nicht.

Weiterhin kann durch solche Vereinbarungen die Zuordnung von Räumen zu Wohnungseigentum oder Teileigentum geregelt werden (Fußnote). Rein rechtlich ist eine solche Zuordnung zwar keine Vereinbarung i.S.d. § 10 I 2, 15 I WEG. Aber die Regelungen über die Zweckbestimmung und eine abweichende Nutzung davon sollen auch im Fall einer veränderten Zuordnung Anwendung finden.

Des Weiteren können die Wohnungseigentümer mittels einer Vereinbarung festlegen, dass bestimmte Räume des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums nur in einer bestimmten Art und Weise oder in einem bestimmten Umfang genutzt werden dürfen oder eine bestimmte Nutzung ganz untersagt ist.

2. Durch Beschluss
Durch einen Beschluss i.S.d. § 15 Abs.2 WEG können die Wohnungseigentümer den ordnungsgemäßen Gebrauch näher bestimmen, der sich aus der Beschaffenheit des Gegenstandes, dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen unter Beachtung des allgemeinen Gebots der Rücksichtnahme ergibt. Bei der Beschlussfassung sollte sich an der Regelung des § 14 I WEG orientiert werden. Verstoßen Beschlüsse gegen die Grundsätze des ordnungsgemäßen Zusammenlebens, so können sie unter Umständen unwirksam sein. Beschlüsse entstehen durch Abstimmung nach einem Beschlussantrag aus der Mitte der Wohnungseigentümer. Mit Beschlüssen kann nicht von gesetzlichen Regelungen abgewichen werden, sondern bestimmte Rechtsverhältnisse nur konkretisiert werden.

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