Vorzeitige Darlehenskündigung - Einführung zur Vorfälligkeitsentschädigung

``Pacta sunt servanda´´ - Verträge sind einzuhalten. Das ist einer der Lehrsätze, die der junge Jurist im Studium als erstes lernt. Dieser Satz gilt auch für Verträge, welche die Vertragspartner für eine lange Zeit binden. Hat sich eine Bank verpflichtet, einem Häuslebauer ein Darlehen mit langer Laufzeit zur Verfügung zu stellen, kann sie es nur in Ausnahmefällen kündigen. Umgekehrt ist der Häuslebauer an die Bank gebunden, solange die Zinsfestschreibung läuft. Er kann also nicht einfach die Bank wechseln, wenn er anderswo einen günstigeren Zinssatz angeboten bekommt.

Problem für den Darlehensnehmer: Änderung der Lebenssituation während der Laufzeit des Darlehens

``Pacta sunt servanda´´ - Verträge sind einzuhalten. Was aber, wenn sich die Lebenssituation ändert, in der der Darlehensnehmer den Darlehensvertrag geschlossen hat? Wenn der Darlehensnehmer schwer krank ist oder von seinem Arbeitgeber versetzt wird? Was, wenn der Darlehensnehmer sich scheiden lässt? Meist ist die Immobilie unter diesen Umständen nicht zu halten - der Darlehensnehmer will sie verkaufen und das Darlehen zurückbezahlen.

Bei Darlehen, die durch Grundpfandrechte gesichert sind, hat die Rechtsprechung für solch schwierige Lebensumstände eine Lösung für den Darlehensnehmer gefunden: Er darf den Darlehensvertrag kündigen, muss der Bank aber ihren Schaden ersetzen.

Wohlgemerkt, hier geht es nur um Darlehen, die über Grundpfandrechte gesichert sind, meistens also Darlehen zur Finanzierung von Immobilien. Das hängt damit zusammen, dass Darlehen, die anderen Zwecken dienen, kurzfristiger kündbar sind. Zu den genauen Voraussetzungen, unter denen der Darlehensnehmer kündigen darf, siehe in unserer Rechtsinfo: "Darlehensvertrag - Kündigungsrecht für den Darlehensnehmer".

Dieses besondere Kündigungsrecht ist eigentlich systemwidrig. Die Rechtsordnung will einem Vertragspartner nicht erlauben, sich von einem Vertrag aus Gründen zu lösen, für die er verantwortlich ist oder für die jedenfalls der andere Vertragspartner keine Verantwortung trägt. Andernfalls würde der Grundsatz ``Pacta sunt servanda´´ schnell ausgehöhlt. Damit die Ausübung des Kündigungsrechts die Ausnahme bleibt, akzeptiert die Rechtsprechung, dass die Bank sich einen saftigen Schadenersatz errechnet. Dieser Schadenersatz ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Seit 01.01.2002 hat der Gesetzgeber hierzu eine gesetzliche Regelung geschaffen, den § 490 BGB.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zieht die Bank vier Faktoren heran:

1. Zinschaden der Bank

Nach dem Vertrag hätte der Darlehensnehmer der Bank während der gesamten Laufzeit der Zinsfestschreibung Zinsen in bestimmter Höhe geschuldet. Dadurch, dass die Bank die Darlehenssumme früher zurückerhält, erhält sie vom Darlehensnehmer ab dem Zeitpunkt der Rückzahlung diese Zinsen nicht mehr.

2. Wiederanlagegewinn

Andererseits kann die Bank den zurückerhaltenen Betrag wieder anlegen, das mindert die Vorfälligkeitsentschädigung.

Hier billigt die Rechtsprechung der Bank zu, dass sie eine sichere Anlage wählt. Sie muss also nicht den Zinssatz nach dem alten Darlehensvertrag mit dem aktuellen Zinssatz für ähnliche Darlehen vergleichen. Vielmehr vergleicht die Bank den Zinssatz nach dem Darlehensvertrag mit den Zinsen, den sie bei Anlage in Hypothekenpfandbriefen erzielt. Nur diese Differenz kann sie bei der Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

3. Geringere Risikokosten

Zugute kommt dem Darlehensnehmer, dass die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung kein Risiko mehr läuft, die Darlehenssumme zu verlieren. Daher muss die Bank dem Darlehensnehmer bei Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Risikokosten gutschreiben, die sie im alten Darlehensvertrag einkalkuliert hatte.

4. Ersparte Vewaltungskosten

Außerdem hat die Bank mit der Verwaltung des Darlehensvertrags keinen Aufwand mehr. Sie vergütet dem Darlehensnehmer also die ersparten Verwaltungskosten, wodurch die Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls gemindert wird. Einzelheiten dazu, wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung errechnet, finden Sie in unserer Rechtsinfo ``Darlehen: Die Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung´´.

Stellungnahme zur Vorfälligkeitsentschädigung

Insgesamt kann man feststellen, dass die Bank sich die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrags mit der Vorfälligkeitsentschädigung teuer bezahlen lässt. Schließlich kann man davon ausgehen, dass die Bank die vorzeitig zurückerhaltenen Gelder tatsächlich nicht in Hypothekenpfandbriefen anlegt. Stattdessen wird sie in den meisten Fällen die Gelder wieder als Darlehen ausreichen. Neben der Vorfälligkeitsentschädigung vom alten Darlehensnehmer erhält sie also den Darlehenszins für das neue Darlehen von einem anderen Darlehensnehmer. Daher hat sie in der Realität keinen Schaden in Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Dass die Rechtsordnung diese Begünstigung der Bank in Deutschland akzeptiert, ist nur dadurch zu erklären, dass die Rechtsprechung den vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehensvertrag für den Darlehensnehmer nicht zu günstig gestalten will. Es gibt aber gute Nachrichten aus Brüssel: Die europäische Kommission will die Regeln zur Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung europaweit vereinheitlichen. Da die Vorfälligkeitsentschädigung in Deutschland am höchsten ausfällt, ist zu erwarten, dass die deutschen Darlehensnehmer von dieser Änderung am meisten profitieren. Bis dahin gilt aber in Deutschland: ``Pacta sunt servanda´´ - Verträge sind einzuhalten. Wer hiergegen verstößt, muss zahlen.

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