Aufkauf von Darlehensforderungen: Rechte der Darlehensnehmer? Teil 1

I. Grundproblematik beim Aufkauf von Darlehensverträgen

Vielfach thematisiert in Funk und Fernsehen wurde in letzter Zeit der Verkauf von Darlehenspaketen durch verschiedene Banken an die Lone Star Gruppe. Unter anderem die HypoRealEstate Bank AG und die Dresdner Bank AG versuchen sich auf diese Art von notleidenden oder zumindest schwierigen Krediten zu befreien. In den Paketen sind allerdings teilweise auch Darlehensverträge enthalten, die keine Risiken für die Banken aufweisen. Hier zahlen die Darlehensnehmer brav ihre Raten. Trotzdem sehen sich auch solche Darlehensnehmer ggf. Schwierigkeiten ausgesetzt, wenn ihr Darlehen in solch einem Paket verkauft wurde. Zumindest in einigen Fällen versucht die Lone Star Gruppe offenbar möglichst schnell ihre Darlehensforderungen durchzusetzen: Uns sind Fälle bekannt, in denen die Inkassogesellschaft Hudson Advisors Germany GmbH auf die Darlehensnehmer zutraten, um eine neue Risikobewertung des Darlehens vorzunehmen. Hierbei wurden sie durch die MHB Bank AG, die Bank der Lone Star Gruppe, unterstützt. In diesem Rahmen wurden die Darlehenssicherheiten, insbesondere die Immobilien, die über das Darlehen finanziert wurden, begutachtet. Da diese Verfahren noch laufen, können wir über die Endergebnisse und das Verhalten der Lone Star Gruppe noch keine Aussage treffen. Generell lässt sich zu den Schwierigkeiten von Darlehensnehmern bei Darlehensaufkäufen allerdings folgendes sagen: Werden nach dem Darlehenskauf die finanzierten Immobilien neubewertet, stellt der Darlehensaufkäufer häufig eine Sicherheitenlücke fest. Diese Lücke mag darauf beruhen, dass die Immobilienwerte in den letzten Jahren stark gesunken sind. Teilweise entsteht die Lücke aber auch daraus, dass die Immobilie ,,unfreundlicher`` bewertet wird als bisher. Der Darlehensnehmer steht in beiden Fällen vor dem Problem, dass nach Ansicht des Darlehensaufkäufers der Wert der Immobilie nicht hoch genug ist, um das Darlehen abzusichern. Der Darlehensaufkäufer fordert also weitere Sicherheiten (z. B. Lebensversicherungen, weitere Grundstücke o.ä.), die der Darlehensnehmer häufig nicht aufzuweisen hat. In einer vergleichbaren Situation finden sich die Darlehensnehmer, deren Festzinssatz ausgelaufen ist (Ablauf der Zinsfestschreibung). Beide Situationen könnten einen Darlehensgeber dazu veranlassen, den Darlehenszins derartig hoch zu schrauben, dass die Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sind, ihre monatlichen Raten aufzubringen. Wenn man den Fernsehberichten Glauben schenken darf, nutzt auch die Lone Star Gruppe diese Möglichkeit. Kommt der Darlehensnehmer auf diese Weise mit seinen monatlichen Raten in Rückstand, führt dies ggf. recht schnell zur Kündigung und Fälligstellung des Darlehens. Die Darlehensnehmer können nach der Kündigung – natürlich – nicht die volle Darlehenssumme aufbringen; mit der Darlehenskündigung im Rücken ist auch eine Umfinanzierung zu einer anderen Bank nahezu ausgeschlossen. Damit steht für den Darlehensaufkäufer die Einleitung der Zwangsversteigerung offen. Für den Darlehensnehmer führt das nicht nur zum Verlust der finanzierten Immobilie, meist dem eigenen Haus. Da in der Zwangsversteigerung meist unter Preis verwertet wird, bleiben nach der Versteigerung auch noch Schulden offen. Unter Umständen bleibt dem Darlehensnehmer nur die Privatinsolvenz, weil er diesen Restschulden nicht gewachsen ist. Was hat der Darlehensaufkäufer von der schnellen Verwertung der Immobilien und sonstigen Sicherheiten? Hierbei muss man sich vor Augen führen, dass der Darlehensaufkäufer dem ,,alten`` Darlehensgeber nur einen Bruchteil der offenen Darlehenssumme gezahlt hat. Wenn er nun selbst bei der Sicherheitenverwertung weniger erhält als die offene Darlehenssumme, macht er trotzdem Gewinn, solange er nur mehr als den – niedrigen – Kaufpreis für das Darlehen zurückerhält. Ein Rechenbeispiel: Die offene Darlehenssumme betrage noch 200.000 Euro. Der Darlehensaufkäufer kauft das Darlehen für 100.000 Euro. Die Immobilie, die als Darlehenssicherheit dient, wird binnen eines Jahres für 125.000 Euro versteigert, obwohl sie noch 180.000 Euro wert wäre. Damit hat der Darlehensaufkäufer binnen eines Jahres 25.000 Euro Gewinn gemacht, also eine Rendite von 25 % (vor Steuern) erzielt. Dagegen sieht der Darlehenszins von 4 – 8 %, den der Darlehensnehmer gezahlt hätte, ziemlich mager aus. Aus diesem Beispiel wird aber auch deutlich, warum die Darlehensaufkäufer es so eilig haben: Je länger die Verwertung dauert, desto stärker sinkt ihre Rendite.

Aufkauf von Darlehensforderungen: Rechte der Darlehensnehmer - Teil 2 finden Sie Ausführungen zu den Rechten der Darlehensnehmer, deren Darlehen aufgekauft wurde. Außerdem finden Sie Aufkauf von Darlehensforderungen: Rechte der Darlehensnehmer? Teil 3 einen Beitrag zu den Besonderheiten der Zinsanpassung bei aufgekauften Darlehen.

Links zu allen Beiträgen der Serie Zinsfestschreibung eines Immobiliendarlehens läuft aus: Rechte d

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