Der Hausverwalter im WEG - 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Teil 1

Die Bestellung des Hausverwalters

1. Grundsätzliches zum Hausverwalter

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist – soweit nicht im Wohnungseigentumsgesetz oder auf Grund einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist – Aufgabe aller Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 1 WEG). Der Hausverwalter (korrekter Weise handelt es sich um den so genannten WEG-Verwalter. Es wird jedoch der in der Praxis üblicherweise verwendete Begriff des Hausverwalters benutzt) hat im Wesentlichen eine unterstützende Funktion. Der Hausverwalter ist ein Organ der Gemeinschaft, dessen Aufgaben und Befugnisse im Gesetz vorgeschrieben sind; er ist also kein gewöhnlicher Geschäftsführer, dessen Betätigungsfeld nach Belieben von der Gemeinschaft festgelegt werden kann. So wie die Wohnungseigentümer nur zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt und verpflichtet sind, erstreckt sich die Tätigkeit des Hausverwalters auch nur auf das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer wird von diesen selbst verwaltet.

Bei der – gesetzlich vorgeschriebenen – Bestellung des Hausverwalters ist zwischen der wohnungseigentumsrechtlichen Bestellung und dem auf dieser Grundlage geschlossenen Verwaltervertrag zu unterscheiden. Mit dem so genannten konstitutiven Akt der Bestellung erwirbt der Hausverwalter die gesetzlichen Befugnisse gemäß § 27 WEG. Im Gegensatz dazu regelt der Verwaltervertrag lediglich das schuldrechtliche (entgeltliche) Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen der Gemeinschaft und dem Hausverwalter.

Praxishinweis: Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne den Hausverwalter als besonderes Organ praktisch kaum nicht möglich ist, kann dessen Bestellung gemäß § 20 Abs. 2 WEG auch nicht ausgeschlossen werden. Gibt es – aus welchen Gründen auch immer - keinen Hausverwalter, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG das Recht, die Installierung eines solchen Organs zu verlangen.

2. Person des Hausverwalters

Grundsätzlich kann jede natürliche als auch juristische Person zum Verwalter bestellt werden. Obwohl die Tätigkeit des Hausverwalters hohe Anforderungen an wirtschaftlicher und rechtlicher Sachkunde an ihn stellt, werden von gesetzlicher Seite vom zu bestellenden Hausverwalter kein Befähigungsnachweis oder sonstige Qualifikationen verlangt.

Praxishinweis: Nach der bisher noch herrschenden Auffassung des BGH kann eine BGB-Gesellschaft kein Hausverwalter sein. Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass die BGB-Gesellschaft keine juristische Person ist und im Hinblick auf die nicht immer klare Zusammensetzung einer BGB-Gesellschaft die besondere personelle Verantwortung des Hausverwalters nicht gewährleistet ist.

3. Bestellungsorgan

Die Bestellung des Hausverwalters als Organ der Gemeinschaft erfolgt grundsätzlich in der Eigentümerversammlung und zwar durch einen Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaft darf ihr Recht und ihre Pflicht der Bestellung nicht auf Dritte, z.B. auf Gläubiger, übertragen. Auch die Bestellung durch einen eventuell vorhandenen Verwaltungsbeirat ist ausgeschlossen.

Praxishinweis: Da der Hausverwalter innerhalb der Gemeinschaft eine besondere Vertrauensstellung einnimmt, darf dieser seine Stellung nicht auf einen Unterverwalter übertragen. Es ist jedoch zulässig – und bei juristischen Personen wie z.B. einer Hausverwaltungs-GmbH gar nicht anders möglich –, geeignete Hilfspersonen mit den Verwalteraufgaben zu betrauen.

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