Der Hausverwalter im WEG - 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Teil 2

Fortsetzung des Beitrags: 1. Die Bestellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Teil 1

1. Hausverwalter auf Zeit

Die Bestellung des Hausverwalters ist zeitlich begrenzt und zwar auf höchstens fünf Jahre (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Bestellung. Mit Ablauf der Bestellungszeit endet auch die Stellung als Hausverwalter.

Praxishinweis: Ist der Hausverwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, endet seine Organstellung mit Ablauf der 5 Jahre, wenn der Hausverwalter nicht zuvor abberufen wurde oder er sein Amt niedergelegt hat. Eine auf bestimmte Zeit erfolgte Bestellung endet mit Zeitablauf, wenn die 5 Jahre nicht überschritten werden. Eine auf längere Zeit (beispielsweise 6 Jahre) erfolgte Bestellung endet mit Ablauf der 5-Jahresfrist, ohne dass es dazu irgendeiner Rechtshandlung bedarf. Mit Ablauf der Bestellzeit ist die weitere Tätigkeit des Hausverwalters verboten.

2. Wiederwahl des Hausverwalters

Der amtierende Hausverwalter kann durch die Gemeinschaft nach Ablauf der Bestellungszeit erneut zum Verwalter bestellt werden. Die Wiederwahl ist jedoch gemäß § 26 Abs. 2 WEG wiederum auf maximal 5 Jahre limitiert. Erforderlich ist ein neuer Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.

Praxishinweis: Der Beschluss zur Wiederwahl darf frühestens 1 Jahr vor Ablauf der laufenden Bestellungszeit gefasst werden. Die Wiederwahl des bisherigen Hausverwalters länger als 1 Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit ist nichtig. Dies gilt nicht, wenn die neue Amtszeit mit der Wiederwahl zu laufen beginnt. Zulässig ist auch eine vorzeitige Bestellung (länger als ein Jahr vor Ablauf der bisherigen Amtszeit), die zwar nicht mit sofortiger Wirkung beschlossen wird, sondern z. B. erst ein halbes Jahr nach der Beschlussfassung wirksam werden soll.

3. Erstbestellung des Hausverwalters durch Bauträger

Es ist in der Praxis sehr häufig der Fall, dass der aufteilende Bauträger bereits in der Teilungserklärung bzw. gleichzeitig aufgestellter Gemeinschaftsordnung einen Hausverwalter bestimmt, was in rechtlicher Hinsicht einem einstimmigen schriftlichen Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 WEG entspricht.

Die Befugnis des teilenden Eigentümers zur Bestellung des 1. Hausverwalters endet mit Entstehen der werdenden Gemeinschaft, also dann, wenn mindestens für einen Ersterwerber eine Auflassungsvormerkung in seinem Wohnungsgrundbuch eingetragen ist und er Besitz an seinem Sondereigentum erlangt hat.

Praxishinweis: Der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung liegende Bestellungsakt als solcher führt noch nicht zur Organstellung. Erst die Annahme durch den vorgesehenen Hausverwalter bringt diesen ins Amt. Meist liegt die Annahmeerklärung in der Aufnahme der Tätigkeit als Hausverwalter.

Da der Hausverwalter notwendiges Organ bei der Hausverwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist, hat bei Nichtvorhandensein jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bestellung eines Hausverwalters zu verlangen (§ 21 Abs. 4 WEG).

Dieses Recht - also die Bestellung eines Hausverwalters - kann der einzelne Wohnungseigentümer notfalls auch im Wege des gerichtlichen Verfahrens durchsetzen. Der Beschluss des Richters tritt dann an die Stelle des Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer.

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