Einführung ins Wohnungseigentum - 4. Teil: Die Eigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr

Einführung ins Wohnungseigentum - 4. Teil: Die Eigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr

Die Eigentümergemeinschaft ist nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH rechtsfähig, d.h. sie kann im eigenen Namen Verträge abschließen und im eigenen Namen klagen oder verklagt werden . Vertreten wird die Eigentümergemeinschaft nach außen durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft.

Konsequenz aus dieser Rechtsprechung ist, dass die Wohnungseigentümer nun nicht mehr im Außenverhältnis gesamtschuldnerisch haften. Dritte können die einzelnen Wohnungseigentümer nun nicht mehr gesamtschuldnerisch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft in Anspruch nehmen.

Beispiel: Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage beauftragt einen Maler mit der Instandsetzung der Fassade. Nachdem die Arbeiten erledigt sind, fordert er seinen Werklohn ein. Kann er diesen nicht von der Eigentümergemeinschaft erlangen, so kann er nicht die einzelnen Wohnungseigentümer auf Werklohn in Anspruch nehmen.

Hinweis: Falls die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft aber mit zu wenigen Mitteln ausgestattet haben, etwa weil das Wohngeld nicht gezahlt wurde, so kann ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegen die säumigen Wohnungseigentümer entstehen. Ein solcher Schadensersatzanspruch wäre dann auch von dem oben genannten Maler pfändbar.

Verträge der Wohnungseigentümern mit Dritten

Neben dem Rechtsverhältnissen der Wohnungseigentümer untereinander ist es wichtig zu beachten, welche Rechtsverhältnisse mit anderen Personen, z.B. Handwerkern, Lieferanten oder ähnlichen bestehen.

Die Eigentümergemeinschaft ist nach der neuesten Rechtsprechung des BGH rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt .

Diese Rechtsprechung hat zur Konsequenz, dass Vertragspartner nach außen nur die rechtsfähige Gemeinschaft ist. Die Verträge werden mit der Gemeinschaft geschlossen und für Forderungen haftet zunächst auch nur das Vermögen der Gemeinschaft. Eine persönliche Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kommt nur dann in Frage, wenn diese sich neben der Gemeinschaft zu einer eigenen Haftung verpflichtet haben .

Praxistipp: Bei Verträgen über ein gewisse Größenordnung kann der Abschluss eines Vertrages davon abhängig gemacht werden, dass sich auch die Wohnungseigentümer persönlich zur Vertragserfüllung (Fußnote) verpflichten.

Eine andere Frage ist das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft. Hier besteht eine Verpflichtung zur Beschlussfassung z.B. zur Aufstellung eines Wirtschaftsplanes, Sonderumlagen und Jahresabschluss und die Erfüllung der vereinbarten Beiträge. Kommen die Wohnungseigentümer diesen Verpflichtungen nicht nach, so kann die Gemeinschaft diese Wohnungseigentümer auf Schadensersatz und Erfüllung der Beiträge in Anspruch nehmen.

Praxistipp: Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft aus verschieden Gründen nicht in Anspruch genommen werden, so sollte diese Forderung dennoch tituliert werden. Mit diesem Titel kann dann eine Vollstreckung durch Pfändung und Überweisung der Forderung der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer erfolgen.

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