Das Wohngeldverfahren nach der FGG

Das Wohngeldverfahren nach der FGG

Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen sind zurzeit noch dem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zugewiesen (Fußnote). Wohngeldforderungen müssen vor dem WEG-Gericht geltend gemacht werden.

Örtlich und sachlich ausschließlich zuständig ist gemäß § 43 Abs. 1 WEG für alle von dieser Vorschrift erfaßten Konstellationen das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Wohngeldforderungen sind daher unabhängig von der Höhe des Streitwertes beim Amtsgericht einzufordern. Grundsätzlich ist der § 43 Abs. 1 WEG weit auszulegen, so daß im Zweifel die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte bei allen gemeinschaftsbezogenen Verfahrensgegenständen gegeben ist.

Unter diese Zuständigkeitsregelung fallen alle im zweiten und dritten Abschnitt des ersten Teils des Gesetzes geregelten Angelegenheiten. Hierunter fällt auch die Verpflichtung des Wohnungseigentümers nach § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Hiermit ist unter anderem auch das auf das Sondereigentum entfallende Wohngeld gemeint.

Die Eigentümergemeinschaft ist Gläubigerin des Wohngeldanspruchs. Nach der Teilrechtsfähigkeitsentscheidung des BGH zugunsten der WEG (Fußnote) stehen der WEG als Rechtssubjekt die Beitragsansprüche aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen zu.

Wohngeldschuldner ist grundsätzlich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Es gilt der Grundsatz, daß die Zahlungsverpflichtung den zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Wohngeldforderung eingetragenen Eigentümer trifft. Gleiches gilt für den Eigentümer, der Mitglied der „werdenden Eigentümergemeinschaft“ geworden ist.

Bei einem Eigentümerwechsel ist zu berücksichtigen, dass die Eigentumsumschreibung nicht mit Ablauf des Kalenderjahres erfolgt und es oftmals zu Abgrenzungsproblemen kommen kann. Der neu eingetragene Eigentümer haftet grundsätzlich nicht für die Altverbindlichkeiten des Veräußerers. Dies gilt für Beschlüsse über Sonderumlagen, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen usw.

Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet auch für eine nach seinem Ausscheiden beschlossene Jahresabrechnung den anderen Wohnungseigentümern weiter aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, welche während des Zeitraums, als er Wohnungseigentümer war, fällig geworden sind. Dies bedeutet, daß der neue Eigentümer nur die sogenannte Abrechnungsspitze (Fußnote) schuldet.

Der Erwerber kann jedoch ausnahmsweise für Verbindlichkeiten des Alteigentümers in Anspruch genommen werden und zwar dann, wenn in der Gemeinschaftsordnung die Haftung eines Erwerbers für Wohngeldrückstände des Veräußerers festgelegt ist. Eine solche Regelung muß durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer und kann nicht im Beschlußwege erfolgen.

Anspruchsgrundlage für die im Antrag bezifferte Summe kann nur ein Beschluß über eine Wohngeldgrundlage, d. h. Jahresabrechnung/Wirtschaftsplan/Sonderumlage sein, die durch die Eigentümergemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde.

Die Fälligkeit der beschlossenen Beitragsforderungen ist u. a. für die im Wohngeldantrag zu bezeichnende Zinsstaffel von Bedeutung. Vor diesem Hintergrund sollte gleichzeitig die Fälligkeit der Wohngeldforderungen durch den einzelnen Beschluß geregelt werden. Regelt der Beschluß keine Fälligkeitsbestimmungen, ist § 28 Abs. 2 WEG zu berücksichtigen, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. § 28 Abs. 2 WEG gilt auch für Sonderumlagen und Jahresabrechnungen.

Nach § 195 BGB verjähren Wohngeldforderungen in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Verjährungsfrist beginnt also mit Abschluß jenes Jahres, in dem die WEG über die Anspruchsgrundlage beschlossen hat und der Wohngeldschuldner von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Grundsätzlich findet im WEG-Verfahren keine Kostenerstattung der außergerichtlichen Kosten nach den Regelungen der ZPO statt. § 47 WEG schreibt vor, daß die Erstattung der außergerichtlichen Kosten ausnahmsweise nur dann durch das Wohnungseigentumsgericht anzuordnen ist, wenn dieses unter Berücksichtigung aller Umstände der Billigkeit entspricht. Im Wohngeldverfahren hat sich daher der Grundsatz entwickelt, das der Wohngeldschuldner auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens zu tragen hat, sofern er sich mit seinen Wohngeldzahlungen in Verzug befunden hat. Es sollten im Antragsschriftsatz die verzugsbegründenden Umstände dargelegt werden und gegebenenfalls auch Kostenerstattungsansprüche durch die Beauftragung der Rechtsanwälte entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend gemacht werden.

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