WEG-Novelle: Besonderheiten bei der Verwalter - Erstbestellung ab dem 01.07.2007

WEG-Novelle: Besonderheiten bei der Verwalter - Erstbestellung ab dem 01.07.2007

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz wurde eine zeitliche Begrenzung für die Erstbestellung vom Verwalter nach der Begründung von Wohnungseigentum auf drei Jahre eingeführt, § 26 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz WEG n.F.

Praxishinweis: Die Neuerung gilt nur für die Eigentümergemeinschaft, die nach dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentümergesetzes am 01.07.2007 begründet wurde.

Die gesetzliche Regelung wurde auf die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses in das WEG aufgenommen, um etwaige bestehende Interessenkonflikte zwischen Eigentümergemeinschaft und Bauträger(Fußnote) Verwalter entgegenzuwirken.

In der Praxis wird häufig der Bauträger selbst oder „bauträgernahe“ Unternehmen in der Teilungserklärung zum Verwalter bestellt, da diese über eine genaue Kenntnis der bautechnischen Besonderheiten verfügen. Doch nicht immer wurde die Kenntnis zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft genutzt. Da die Gewährleistungszeit (Fußnote) gleichlang wie die Verwalterbestellerzeit (Fußnote) war, konnte zum Teil nicht ausgeschlossen werden, dass über kleinere Mängel hinweggesehen um eine etwaige Gewährleistungshaftung umgangen wurde.

Zwar ist der Verwalter auch nach der früheren Rechtssprechung verpflichtet gewesen, anfängliche Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums festzustellen und zu dokumentieren und die Wohnungseigentümer darüber zu informieren, um eine Beschlussfassung zu ermöglichen. Aber im Falle einer Untätigkeit seinerseits oder eine schleppende Anspruchsverfolgung bestand nur die Möglichkeit, den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen. Die Wohnungseigentümer waren dann verpflichtet, im konkreten Einzelfall Feststellungen zu treffen, die eine Abberufung aus einem wichtigen Grund rechtfertigen würden. Dies führte zum Teil zu erheblichen Beweisschwierigkeiten.

Um diese Interessenkollision auszuschließen hat sich der Reformgesetzgeber entschlossen den Höchstbestellungszeitraum auf drei Jahre zu kürzen, so dass keine zeitliche Identität mehr zwischen der Gewährleistungsfrist und der Erstverwalterbestellung besteht.

Praxishinweis: Der Erstverwalter kann nach Ablauf des Höchstbestellungszeitraumes von drei Jahren wiederbestellt werden. Für den Fall der Wiederbestellung gilt dann keine zeitliche Begrenzung auf drei Jahren, sondern die Höchstbestellerdauer von 5 Jahren.

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