Der makelnde Hausverwalter – Gibt es immer Provision? 2. Teil

Der makelnde Hausverwalter – Gibt es immer Provision? 2. Teil

3. Der WEG - Verwalter und die Vermietung von Sondereigentum

Der WEG-Verwalter hat einen Provisionsanspruch bei Vermietung einer im Sondereigentum stehenden Wohnung. Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 13.03.2006 bekräftigt mit der Begründung, dass der „gewöhnliche“ WEG - Verwalter nicht als Verwalter von Wohnräumen im Sinne des WoVermittG anzusehen ist. Der Grund dafür ist, dass sich die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gerade nicht auf das Sondereigentum bezieht, sondern lediglich auf das Grundstück selbst sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes. Ein Provisionsausschluss für den Verwalter als „Vollzugsorgan“ der Wohnungsgemeinschaft des Gemeinschaftseigentums scheint demnach nicht gerechtfertigt.

Der BGH betont aber, dass der WEG-Verwalter auch durchaus einmal als Verwalter im Sinne des WoVermG anzusehen ist und der Provisionsanspruch dann tatsächlich unzulässig ist. Das kann dann der Fall sein, wenn der Verwalter für einen einzelnen Wohnungseigentümer der Wohnungsgemeinschaft erhebliche Verwaltungsleistungen erbringt und später dessen Wohnung vermakeln will.

4. Der WEG-Verwalter und der Verkauf von Sondereigentum

a) Der Verwalter von Gemeinschaftseigentum kann nur dann provisionspflichtig tätig werden, wenn für die Vermittlung der im Sondereigentum stehenden Wohnungen nicht auch ein Zustimmungserfordernis durch den Verwalter gemäß § 12 WEG vorgeschrieben ist.

Da der Verkauf des Hauses oder einer einzelnen Eigentumswohnung nach Auffassung des BGH grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Verwalters gehört, darf er beim Verkauf einer im Sondereigentum stehenden Wohnung Provision verlangen.

b) Muss der WEG-Verwalter dem Verkauf der einzelnen im Sondereigentum stehenden Wohnung jedoch zustimmen, kann er nicht gleichzeitig als Makler tätig werden. Er müsste sonst auf der einen Seite dem Verkauf der Wohnung im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer zustimmen und auf der anderen in seinem eigenen Interesse bezüglich des Zustandekommens eines Kaufvertrages mit dem Käufer handeln. Es stellt sich daher die Frage, ob dieser Interessenskonflikt dennoch eine Provisionsvereinbarung zulässt.

In der Tat ist es möglich, eine separate Vereinbarung über ein zu zahlendes Entgelt (auch in Höhe der Provision) mit dem Käufer zu schließen. Allerdings setzt dies voraus, dass der Käufer über die gleichzeitige Verwalter- und Maklertätigkeit informiert wird. Dabei reicht jedoch nicht der bloße Hinweis, dass der Vermittler auch Verwalter des Gemeinschaftseigentums ist. Vielmehr muss dem Käufer mitgeteilt werden, dass der Verwalter in seiner Eigenschaft als Verwalter sogar dem Verkauf zustimmen muss.

(Fortsetzungsbeitrag)

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