Der Hausverwalter im WEG - 3. Aufgaben und Befugnisse: Teil 2

Fortsetzung des Beitrags: Der Hausverwalter im WEG - 3. Aufgaben und Befugnisse: Teil 1

Aufgaben und Befugnisse: Teil 2

Nach den Regelungen des § 27 Abs. 2 WEG ist der Hausverwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie berechtigt

- Lasten- und Kostenbeiträgen von den Wohnungseigentümern anzufordern (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG) 
-  Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegen zu nehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) 
-  Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG) 
-  Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung von Rechtsnachteilen erforderlich sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG) 
-  Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, sofern hierzu eine Ermächtigung per Beschluss vorliegt (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) 
-  Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahme (Fernsprechteilnehmereinrichtung) erforderlich sind (§ 27 Abs. 2 Nr. 6 WEG)

Aus § 27 Abs. 2 WEG wird eine gesetzliche Vertretungsmacht des Hausverwalters hergeleitet, denn sonst wäre die Formulierung „im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie“ überflüssig.

Unter der Bewirkung und Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen der laufenden Verwaltung sind Erfüllungshandlungen zu verstehen. Dazu gehören bspw. Zahlungen für Versicherungsbeiträge, Entgelte für Hausmeister und/oder Reinigungsunternehmen, beschlossene Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten usw. sowie Heizungsmaterial für Zentralheizung und Reparaturarbeiten.

§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG ist entsprechend auf den Fall anzuwenden, in denen einzelne Wohnungseigentümer als Antragsteller in einem Gerichtsverfahren auftreten und deswegen die Zustellung nur an die übrigen Wohnungseigentümer vorzunehmen ist. Diese Befugnis bewirkt eine Erleichterung der Zustellung und des Zugangs und bewirkt, dass ein Schriftstück sämtlichen Wohnungseigentümer gegenüber wirksam schon dann zugestellt ist, wenn dem Verwalter eine Ausfertigung zugestellt wird. Die Befugnis des Hausverwalters beinhaltet jedoch gleichzeitig auch die Verpflichtung zur Entgegennahme. Sie besteht auch ohne besondere vertragliche Regelung, da er Schaden und (Rechts-) Nachteile von der Gemeinschaft abzuwenden hat.

Praxishinweis: Die gesetzliche Zustellungsvollmacht entfällt bei Gefahr der Interessenkollision, z.B. dann, wenn der Beschluss über die Hausverwalterbestellung angefochten ist oder wenn er in einem Verfahren selbst Verfahrensgegner der Wohnungseigentümer ist. Ist der Hausverwalter also persönlich oder als Eigentümer an einem Wohnungseigentumsverfahren beteiligt, so ist eine Zustellung, die über ihn als Zustellungsvertreter an die Wohnungseigentümer bewirkt werden soll, nur dann wirksam, wenn sich aus der Adressierung oder aus der zugestellten Ausfertigung ergibt, dass an ihn (auch) als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zugestellt wird.

Bei der Verpflichtung zur Fristwahrung sonstiger Rechtsnachteile (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG) sind im Wesentlichen juristische Erhaltungsakte bei Verjährungsfristen, Rechtsmittelfristen, Mängelrügen und Anfechtungsfristen gemeint. Als Abwendung sonstiger Rechtsnachteile sind vor allem Beweissicherungsverfahren, Verfahren in Eilfällen einschließlich Beauftragung eines Rechtsanwalts, Anträge im Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungs- oder Vollstreckungsschutzverfahren sowie die Anrufung richterlicher Vertragshilfe und Geltendmachung von Grundbuchberichtigungsansprüchen gemeint.

Praxishinweis: Selbst die Eintreibung von Mietzinsen für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums gehört zu den Aufgaben des Verwalters. Zahlt ein Wohnungseigentümer über längere Zeit das Hausgeld für eine vermietete Eigentumswohnung nicht, so kann der Verwalter auch verpflichtet sein, zur Sicherung des künftigen Hausgeldeingangs aus einem über einen Hausgeldrückstand erwirkten Vollstreckungsbescheid die Zwangsverwaltung zu betreiben.

Die Ermächtigung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG betrifft sowohl die außergerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft als auch die Prozessführungsbefugnis. Die Ermächtigung muss nicht für jeden Einzelfall, sondern kann auch generell in einer Vereinbarung oder im Hausverwaltervertrag erteilt sein. Von der Ermächtigung umfasst sind alle den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit zustehenden Ansprüche gegen Dritte oder gegen ein Mitglied der Gemeinschaft wie z.B. Ansprüche aus Verträgen, die im Rahmen der Hausverwaltung gemeinschaftlichen Eigentums namens der Wohnungseigentümer abgeschlossen worden sind (Handwerker-, Lieferverträge); Ansprüche, die die Wohnungseigentümer auf Grund der notariellen Erwerbsverträge wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum gegen den Bauträger oder auf Grund abgetretenen Rechts gegen dessen Subunternehmer etc. haben, und die wegen ihrer Beziehung auf das gemeinschaftliche Eigentum nicht unverbunden nebeneinander stehen können; gesetzliche Ansprüche aus der Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums; Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis, die sich gegen einen Wohnungseigentümer richten (Hausgeldansprüche) und Ansprüche auf Unterlassung einer Störung.

Praxishinweis: Ist dem Hausverwalter die entsprechende Verfahrensvertretung übertragen worden, kann er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Wird der Hausverwalter von den Wohnungseigentümern zur Prozessvertretung im Verfahren auf Wohngeldzahlung ermächtigt, sind die Wohnungseigentümer außer dem Verfahrensgegner Anspruchsgläubiger. Ein Beschluss, durch den die Wohnungseigentümer den derzeitigen Hausverwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen ermächtigen, ist i. d. R. dahin auszulegen, dass sich die Ermächtigung bei einem Wechsel des Hausverwalters auch auf den neuen Hausverwalter erstreckt und der Hausverwalter die Ansprüche sowohl im Namen der Wohnungseigentümer als auch im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft geltend machen darf.

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