Der Hausverwalter im WEG - 4. Abberufung und Kündigung: Teil 1

Abberufung und Kündigung: Teil 1

Wollen die Wohnungseigentümer einen amtierenden Hausverwalter „absetzen“, ist grundsätzlich zwischen der wohnungseigentumsrechtlichen Abberufung, die die Hausverwalterstellung als solche aufhebt, und der Kündigung des Hausverwaltervertrages, die das Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft beendet, zu unterscheiden. 

1.  Ordentliche Abberufung des Hausverwalters durch Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung beschließen, § 26 Abs. 1 S. 1. Die Kompetenz zur Abberufung durch Mehrheitsbeschluss kann nicht auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden.

Praxistip:  Auch wenn der Abberufungsbeschluss als solcher grundsätzlich keiner näheren Begründung bedarf, empfiehlt es sich, eine kurze Begründung für die Abberufung des Hausverwalters in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen.

Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer auch ohne vorherige Anrufung der Wohnungseigentümerversammlung die Abberufung durch das zuständige Gericht verlangen. Dies aber nur dann, wenn die Anrufung der Wohnungseigentümerversammlung ihm nicht zugemutet werden kann. Solche Fälle liegen beispielsweise dann vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse einen Abberufungsbeschluss nicht erwarten lassen (der Hausverwalter tritt regelmäßig als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auf).

Praxishinweis: Ein auf bestimmte Dauer bestellter Hausverwalter führt im Ergebnis dazu, dass der Hausverwalter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (dazu gleich unten) vorzeitig abberufen werden kann, selbst wenn die Gemeinschaftsordnung dies nicht vorsieht.

Der Hausverwalter kann den ihn betreffenden Abberufungsbeschluss anfechten und gerichtlich überprüfen lassen. Ist in der Wohnungseigentümerversammlung gleichzeitig ein neuer Hausverwalter durch die Wohnungseigentümer bestellt worden, kann er diesen Beschluss jedoch nicht anfechten, da ihm dafür das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Eine Ausnahme besteht nur für den Fall, dass er gleichzeitig Wohnungseigentümer ist.

2. Abberufung des Hausverwalters aus wichtigem Grund

Die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters kann auf das Vorliegen eines so genannten wichtigen Grundes beschränkt werden, § 26 Abs. 1 S. 3 WEG. Weitergehende Beschränkungen der Abberufung sind zwingend nicht zulässig, § 26 Abs. 1 S. 4.

Von dieser Möglichkeit wird regelmäßig in der Gemeinschaftsordnung Gebrauch gemacht, was auch sinnvoll ist. Ein wichtiger Grund liegt vor. wenn die künftige Zusammenarbeit den Wohnungseigentümern oder dem Verwaltungsbeirat gegenüber unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zumutbar ist und das Vertrauensverhältnis zerstört ist. Solche Fälle liegen beispielsweise vor bei:

- schwere Pflichtwidrigkeit, z. B. allgemein bei Straftaten zulasten der Gemeinschaft etwa im Fall der Untreue durch Eigenverbrauch der Mieterkaution 
-  bei Vermögensstraftaten gegen Dritte, 
-  bei Betrugsvorwürfen im Zusammenhang mit der Vergabe von überteuerten Aufträgen an dem Verwalter nahe stehenden Bauhandwerker, 
-  bei Griff des Hausverwalters in die Rücklage 
-  die Nichteinberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer über eineinhalb Jahre oder mehr als vier Monate nach Antrag und Nichteinberufung entgegen Minderheitsrecht 
- die Missachtung der Wünsche einer Vielzahl von Wohnungseigentümern auf Aufnahme eines Punktes in die Tagesordnung und Angriffe gegen den Verwaltungsbeirat und 
-  die schlichte Unfähigkeit

Bei der Beurteilung des Vorliegens eines wichtigen Grundes kommt es grundsätzlich nicht auf ein Verschulden des Hausverwalters an. Wichtig ist auch, dass ein Antrag auf Abberufung eines wiederbestellten Hausverwalters nicht allein auf sein Verhalten und seine Tätigkeit vor seiner Wiederbestellung gestützt werden kann.

Praxishinweis: Trotz zulässiger Abberufungsbeschränkung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist stets eine einvernehmliche Aufhebung der Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss zulässig.

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