Der Verwaltungsbeirat - Teil 1

Der Verwaltungsbeirat: Teil 1

Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats „kann“ durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden (§ 29 WEG); er ist somit nicht zwingend vorgeschrieben. Die Einrichtung eines Verwaltungsbeirates ist jedoch besonders bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zweckmäßig. Ein durchsetzbarer Anspruch auf Einrichtung eines Verwaltungsbeirates besteht jedoch nur dann, wenn dessen Bestellung in der Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben ist.

a) Mitglieder des Verwaltungsbeirats
Der Verwaltungsbeirat besteht – soweit keine anderen Vereinbarungen bestehen – aus drei Personen. Es darf sich dabei nur um Wohnungseigentümer handeln. Die Wahl eines Außenstehenden als Verwaltungsbeiratsmitglied bedarf eines einstimmigen Beschlusses, aber auch nur, soweit die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich zu dieser Frage schweigt.

Praxishinweis: Weicht der Verwaltungsbeirat zahlenmäßig und nach Art der Mitglieder (also Nichtwohnungseigentümer) vom gesetzlichen Leitbild oder der Gemeinschaftsordnung ab, ist der Bestellungsbeschluss nicht nichtig, sondern nur innerhalb der Monatsfrist anfechtbar.

b) Begründung und Beendigung der Mitgliedstellung
Die jeweiligen Wohnungseigentümer werden auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses zu Verwaltungsbeiratsmitgliedern bestellt. Es kann aber auch durch Vereinbarung (entweder in der Gemeinschaftsordnung oder nachträglich) die qualifizierte Mehrheit oder gar Einstimmigkeit der Bestellung geregelt sein.

Praxishinweis: Eine Blockwahl des Verwaltungsbeirats, d.h. der Verwaltungsbeirat, beste-hend aus den jeweiligen Mitgliedskandidaten, wird als solches gewählt, widerspricht grundsätzlich demokratischen Grundprinzipien. Eine solche Wahl soll jedoch dann gültig sein, wenn kein (anwesender) Wohnungseigentümer die Einzelwahl, d.h. die Wahl eines jeden einzelnen Mitgliedskandidaten in den Verwaltungsbeirat, verlangt .

§ 29 WEG sieht grundsätzlich keine zeitliche Begrenzung für die Bestellung eines Verwaltungsbeirats vor, so dass die Amtszeit befristet werden kann. Mit dem Ablauf der – soweit vorgesehen – Bestellungszeit endet die Bestellung der Verwaltungsbeiratsmitglieder von selbst. Der aus den jeweiligen Wohnungseigentümern bestehende Verwaltungsbeirat ist so lange im Amt, solange und soweit nicht die teilweise oder völlige Neuwahl der Mitglieder erfolgt und damit das Ausscheiden der Bisherigen verknüpft ist.

Praxishinweis: Das grundsätzlich unentgeltlich tätige Mitglied des Verwaltungsbeirats kann jederzeit ohne Angabe von Gründen mehrheitlich abberufen werden; jedes Verwaltungsbeiratsmitglied ist jederzeit in der Lage, sein Amt niederzulegen.

Innerhalb des Verwaltungsbeirats besteht eine Hierarchie dahin gehend, dass aus der Mitte der Mitglieder einer zum Verwaltungsbeiratsvorsitzenden gewählt wird. Die Wahl des Vorsitzenden erfolgt jedoch außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung und kann somit nach der Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgen.

c) Aufgaben und Befugnisse
Der Verwaltungsbeirat hat nach der gesetzlichen Intention grundsätzlich die Funktion der Unterstützung des Verwalters, § 29 Abs. 2 WEG. Dazu gehören beispielsweise

- die Mitarbeit bei der Ausarbeitung vom Verwalter eingeholter Kostenangebote für Sanierungsmaßnahmen,
- die Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlungen (Festlegung der Tagesordnung im Benehmen mit dem Verwalter),
- die turnusmäßige Information der Wohnungseigentümer und
- die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung vor Beschlussfassung und Abgabe einer eigenen Stellungnahme, § 29 Abs. 3 WEG.

Darüber hinaus gehende Kontrollrechte, insbesondere was die Überprüfung der laufenden Verwaltung betrifft, hat der Verwaltungsbeirat nach dem Gesetz nicht.

Praxishinweis: Der Verwaltungsbeirat kann – soweit in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist – seine Stellungnahme zum Entwurf des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung noch in der entsprechenden Wohnungseigentümerversammlung mündlich oder schriftlich abgeben. Einen Anspruch auf Erstellung eines Prüfberichts steht weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft zu.

Die Wohnungseigentümer können die gesetzlichen Aufgaben des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss näher definieren. Dazu gehören beispielsweise

- die Ermächtigung des Verwalters, „im Benehmen mit dem Verwaltungsbeirat“ einen Sanierungsauftrag zu erteilen,
- die Notwendigkeit einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats vor (z. B. § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG); dann ist jedoch die Zustimmung des Verwaltungsbeirats als Gremium und nicht nur die des Vorsitzenden erforderlich,
- die Beauftragung und Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags,
- im Vorfeld eines Verwalterwechsels die Beauftragung, Bewerberangebote einzuholen und Bewerbungen vorzusortieren,
- die Aufstellung eines Hausordnungsentwurfs und
- der Auftrag zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und Geltendmachung von Mängelansprüchen.

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