Die Eigentümerversammlung - 3. Die Beschlussfassung 2. Teil: Das Stimmrecht

Die Eigentümerversammlung - 3. Die Beschlussfassung 2. Teil: Das Stimmrecht

Damit die Stimmabgabe über die allgemeinen Regeln für Willenserklärungen hinaus gültig ist, ist es erforderlich, dass der Stimmabgebende selbst stimmberechtigt ist oder er als Vertreter für eine stimmberechtigte Person fungiert.

Grundsätzlich ist in der Eigentümerversammlung bei der Beschlussfassung jeder Wohnungseigentümer stimmberechtigt. Es wird aus dem Wohnungseigentum hergeleitet und untrennbar mit der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft verbunden.

Im Falle der Veräußerung des Wohnungseigentums geht das Stimmrecht grundsätzlich erst auf den Erwerber über, wenn dieser nach der Auflassung und Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen wurde. Der Veräußerer kann jedoch den Erwerber ermächtigen, das Stimmrecht schon vor Grundbucheintragung auszuüben, was regelmäßig dann anzunehmen ist, wenn der Erwerber schon vor Eintragung ins Grundbuch die Nutzungen ziehen darf und die Kosten und Lasten zu tragen hat (so genannter Nutzen-Lastenübergang).

Praxishinweis: Bei mehreren Mitberechtigten (z.B. eheliche Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft) können diese bei der Beschlussfassung das Stimmrecht nur einheitlich ausüben, was entweder gemeinschaftlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter erfolgt. Eine trotz fehlender Einigung von den Mitberechtigten abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Verwalter bzw. Versammlungsleiter nicht bei der Feststellung des Beschlussergebnisses berücksichtigt werden.

In Ausnahmefällen können auch Nichtwohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung stimmberechtigt sein. Dies ist immer dann gegeben, wen sie kraft gesetzlicher Anordnung Mitverwaltungsrechte aus dem Wohnungseigentum ausüben. Beispielhaft dafür sind 
   - der Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Wohnungseigentümers (§ 80 Abs. 1 InsO); 
   - der Zwangsverwalter in der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum; 
   - der Nachlassverwalter nach Anordnung der Nachlassverwaltung (§ 1984 BGB); 
   - der Testamentsvollstrecker.

Praxishinweis: Hingegen sind Mieter und Grundpfandgläubiger eines Wohnungseigentümers keinesfalls stimmberechtigt. Dies gilt grundsätzlich auch für den Nießbraucher. Es kann sich jedoch für den Wohnungseigentümer die Verpflichtung zur Vollmachtserteilung gegenüber dem Nießbraucher ergeben, wenn der Nießbraucher im Verhältnis zum Wohnungseigentümer abweichend von § 1041 Satz 2 BGB sämtliche Kosten und Lasten des belasteten Wohnungseigentümers trägt.

Von der Stimmberechtigung zu unterscheiden ist die jeweilige Stimmkraft des stimmberechtigten Wohnungseigentümers. Nach dem gesetzlichen Leitbild hat grundsätzlich jeder stimmberechtigte Person genau eine Stimme (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dabei spricht man vom so genannten Kopfprinzip. Die Wohnungseigentümer sind jedoch berechtigt, abweichend von der gesetzlichen Vorgabe durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ein Stimmrecht nach Wohnungseigentumseinheiten (so genanntes Objektprinzip) oder nach Miteigentumseinheiten (so genanntes Wertprinzip). Unterschiede in der Stimmkraft ergeben sich immer dann, wenn einzelnen Wohnungseigentümern das Eigentum an mehreren Wohnungen zusteht oder die Miteigentumsanteile nicht gleichmäßig verteilt sind.

Beispiel: Wohnungseigentümer A besitzt vier Wohneinheiten, Wohnungseigentümer B und C jeweils eine. Nach dem Kopfprinzip ist die Stimmkraft aller Wohnungseigentümer gleich, nach dem Objektprinzip hat Wohnungseigentümer A mit vier Wohnungen die Stimmenmehrheit und nach dem Wertprinzip – soweit die Miteigentumsanteile gleichgroß sind – auch.

Schließlich ist zu beachten, dass sich die Stimmverhältnisse innerhalb der Gemeinschaft durch die Veräußerung von Wohnungseigentum ändern können, wenn das gesetzliche Kopfprinzip gilt. So kommt es zur Vermehrung von Stimmrechten, wenn der Wohnungseigentümer mit mehreren Wohnungen eine oder mehrerer Wohnungen veräußert. Eine Vermehrung kann aber auch dann eintreten, wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum unterteilt und neu entstandene Wohnungseigentumsrechte wiederum an Dritte veräußert.

Grundsätzlich ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers unentziehbar; Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sowie Mehrheitsbeschlüsse, die einen solchen Stimmrechtsentzug regeln, sind nichtig. Dennoch kann der Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG im Einzelfall von der Ausübung seines Stimmrechtes ausgeschlossen sein. Stimmrechtsausschlüsse bestehen somit für den Fall das:

   - die Beschlussfassung die Vornahme eines, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffendes Rechtsgeschäft mit einem Wohnungseigentümer betrifft – in diesem Fall unterliegt der Wohnungseigentümer einem Stimmverbot; 
   - die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits mit dem betroffenen Wohnungseigentümer – auch dieser unterliegt einem Stimmverbot; 
   - ein Wohnungseigentümer gemäß § 18 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt wurde auch hier besteht ein Stimmrechtsverbot.

Praxishinweis: Abgesehen von den gesetzlich geregelten Stimmrechtsausschlüssen, können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung die gesetzlichen Ausschlussgründe entschärfen oder weitere Stimmrechtsausschlüsse vereinbaren, wobei letzteres nur dann wirksam ist, soweit die Rechte der Minderheit de facto nicht verloren gehen und die Funktionsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gefährdet wird.

Beispiel: Entschärfung durch Ausschluss der Stimmverbote nach § 25 Abs. 5 Fall 1 und Fall 3. Verschärfung der gesetzlichen Ausschlussgründe durch Regelung, die als Ausschlussgrund auf ein schuldhaftes Verhalten des Wohnungseigentümers abstellen: z.B. Verzug mit mindestens zwei aufeinander folgenden Wohngeldbeiträgen.

Wie bei fast allen rechtsgeschäftlichen Willenserklärungen, können sich die Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe zu Beschlussfassungen grundsätzlich auch durch rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter (Bevollmächtigte) vertreten lassen.

Praxistyp: Die Stimmabgabe ohne Nachweis der Bevollmächtigung ist unverzüglich zurückzuweisen, ansonsten ist die Stimmabgabe des Bevollmächtigten wirksam.

In der Praxis sind in der Gemeinschaftsordnung oftmals Klauseln vereinbart, die die Vertretung ausdrücklich regeln. Dabei wird die Vertretung meistens auf bestimmte Personen wie Ehepartner, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter beschränkt.

Wichtig ist, dass durch die Vertretung der Stimmabgabe kein gesetzliches oder zulässig vereinbartes Stimmrechtsverbot umgangen wird. So darf ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer nicht die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten vornehmen lassen. Darüber hinaus ist eine wirksame Vertretung auch dann ausgeschlossen, wenn die Person des Bevollmächtigten (z.B. ein anderer Wohnungseigentümer) einem Stimmrechtsausschluss unterliegt.

Praxishinweis: Eine zur Vertretung bevollmächtigte Person kann Untervollmacht erteilen, wenn es die Hauptvollmacht gestattet. Ob dies der Fall ist, muss im Einzelfall bei fehlender ausdrücklicher Gestattung unter Berücksichtigung der Interessenlage durch Auslegung ermittelt werden.

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