Die Gemeinschaftsordnung - Statut der Wohnungseigentümer: 1.Teil - Einleitung

Die Gemeinschaftsordnung - Statut der Wohnungseigentümer: 1.Teil - Einleitung

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich grundsätzlich durch die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetz (Fußnote).

Die Regelungen des WEG sind jedoch im wesentlichen dispositiv, d.h. sie können im Wege von Vereinbarungen (Statuten) ergänzt werden oder es können andere, abweichende Regelungen getroffen werden. Dies geschieht insbesondere, um den Besonderheiten der jeweiligen Wohneigentumsanlage Rechnung zu tragen, in der so genannten Gemeinschaftsordnung.

Die Statuten der Gemeinschaftsordnung begründen gegenseitige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und legen Regeln für die Benutzung der Wohnung usw. fest. Sie dienen dem Ausgleich der Interessen am jeweiligen Sondereigentum mit denen am Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung ist daher vergleichbar mit einer Satzung im Vereinsrecht. Sie ist das „Statut“ der Eigentümergemeinschaft.

Im Fall der Aufteilung durch den Eigentümer wird die Gemeinschaftsordnung regelmäßig durch den teilenden Eigentümer aufgestellt. Bei einer nachträglichen - in der Praxis kaum vorkommenden - Aufstellung durch die Wohnungseigentümer, erfolgt dies auf Grund eines Vertrages.

Die Gemeinschaftsordnung kann mit der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ins Grundbuch (Fußnote) eingetragen werden. Wegen ihrer rechtsgestaltenden Wirkung hinsichtlich der Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander, wird sie dabei nicht als „Belastung“ eingetragen, sondern als „Inhalt des Sondereigentums“.

Im Regelfalle der Eintragung ins Grundbuch ist die Gemeinschaftsordnung für den jeweiligen Wohnungseigentümer verbindlich und wirkt sich damit auch unmittelbar auf den so genannten Sonderrechtsnachfolger aus. Letzteres unabhängig davon, ob der Sonderrechtsnachfolger von der Existenz der Gemeinschaftsordnung oder deren Inhalt Kenntnis hatte.

Praxishinweis: Wenn man den Kauf einer Eigentumswohnung beabsichtigt, sollte man sich unbedingt vorher die Gemeinschaftsordnung aushändigen und von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, um nicht im nachhinein ein böses Erwachen über bestimmte, z.B. kostenrechtliche Regelungen zu haben.

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