Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft – Ein Überblick über die Auswirkungen auf die Praxis – 3. Grundbuchfähigkeit, Insolvenzfähigkeit und Gerichtsverfahren

Dies ist die Fortsetzung des Artikels Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft – Ein Überblick über die Auswirkungen auf die Praxis – 2. Beschlussanfechtung, Verwalterstellung und Forderungen

6. Grundbuchfähigkeit, Zwangssicherungshypothek

Die Bejahung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr auch Träger dinglicher Rechte sein kann. Dies wiederum führt dazu, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch als grundbuchfähig anzusehen ist. In diesem Zusammenhang ist auch die Durchsetzung von rechtswirksamen Zahlungsansprüchen bzw. deren Sicherung durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich. Nach den Bestimmungen des Grundbuchrechts bedurfte die Eintragung einer Sicherungshypothek bisher stets der Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf aller Wohnungseigentümer als Gläubiger nur bei Angabe aller Gläubiger dieser Forderung. Künftig fällt dieses Hemmnis weg, da als Gläubiger nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche einzutragen ist. Für die spätere Löschung einer solchen Hypothek bedarf es künftig nicht mehr der Bewilligung durch alle Gläubiger oder einer vom Verwalter beizubringenden löschungsfähigen Quittung. Die Löschung erfolgt vielmehr künftig durch den Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings bedarf der Verwalter zur Ausstellung einer Löschungsbewilligung namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einer besonderen Ermächtigung im Gegensatz zur Ausstellung einer löschungsfähigen Quittung. Sind jedoch nach bisherigem Recht alle Wohnungseigentümer als Gläubiger einer Zwangshypothek eingetragen, bleibt es nach bisher vertretener Meinung dabei. Insbesondere kommt eine Richtigstellung durch Eintragung der rechtsfähigen Wohnungseigen-tümergemeinschaft an Stelle der Wohnungseigentümer nicht in Betracht.

7. Insolvenzfähigkeit

Zu den umstrittenen und bisher nicht geklärten Fragen gehört die Problematik der Insolvenzfähigkeit der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Einerseits wird diese Frage mit dem Argument bejaht, dass dann, wenn gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Einzelzwangsvollstreckung zulässig sei, selbstverständlich auch die Gesamtvollstreckung zulässig sein müsse. Jeder der teilrechtsfähig ist, ist nach dieser Auffassung auch insolvenzfähig. Demgegenüber wird die andere Auffassung vertreten, dass unter anderem wegen der letztlich unbeschränkten Nachschusspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer ein Insolvenzverfahren zur Befriedigung der Gläubiger nicht erforderlich sein dürfte. Deshalb erscheine es legitim, die Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verneinen. Dies stimmt auch mit der Regelung in § 11 InsO überein, wonach zwar die BGB-Gesellschaft für insolvenzfähig erklärt wird, nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Übrigen spricht die Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG gegen die Insolvenzfähigkeit. Folgt man der Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft insolvenzfähig ist, hätte das zur Folge, dass der Verwalter in Abwendung eines Schadens nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, Insolvenzantrag zu stellen, um möglichen, auch strafrechtlichen Konsequenzen zu entgehen. Soweit es also die Bejahung oder Verneinung der Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft, ist die weitere Entwicklung in der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu beachten. 8. Gerichtsverfahren Soweit es um das Anfechtungsverfahren eines Wohnungseigentümers und somit um das Innenverhältnis der Gemeinschaft geht, sind auch weiterhin die Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft am Gerichtsverfahren beteiligt. Handelt es sich dagegen um die Prüfung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander sowie die sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ergebenden Rechte und Pflichten, ist nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft am Verfahren zu beteiligen. Bei der Eintreibung von Wohngeld oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer, ist die Wohnungseigen-tümergemeinschaft der richtige Antragsteller.

Hinweis für die Praxis: In naher Zukunft – voraussichtlich 2007 – wird der Bundestag die bereits seit langem ersehnte WEG-Novelle beschließen, so dass es im WEG-Recht einige Veränderungen gibt. Neben der Vereinfachung der Verwaltung von Eigentums-wohnungen, sieht der (Fußnote) erarbeitete Gesetzesentwurf vor, dass viele Entscheidungen, die bisher einstimmig von allen Wohnungseigentümern getragen werden mussten, künftig schon mit Mehrheitsbeschluss gültig werden können. Künftig soll es ausreichen, dass be-reits eine qualifizierte Mehrheit beschließen kann, beispielsweise Energiespar-Sanierungen durchzuführen. Die Änderungen sollen aber auch andere Bereiche des WEG betreffen. So sollen Beschlüsse über die Änderung von Verteilungsschlüsseln für Betriebs- und Verwaltungskosten künftig nicht mehr nur durch einstimmige Entscheidungen Gültigkeit erlangen. Auch die vom BGH festgestellte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die dadurch neu entstandenen Probleme werden im (Fußnote) Gesetzesentwurf Berücksichtigung finden. Der Gesetzesentwurf konkretisiert beispielsweise die vom BGH entschiedene Haftungssituation dahingehend, dass jeder Wohnungseigentümer nur gemäß seinem Miteigentumsanteil haften soll. Auch Gerichtsprozesse in Wohnungseigentumssachen sollen künftiger vereinfacht werden. Die Verfahren sollen demnach nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (Fußnote) durchgeführt werden. Es bleibt also abzuwarten, inwieweit die vom BGH festgestellte Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im WEG verankert wird und inwieweit sich die Neuerungen auf die Praxis – auch im Hinblick auf die dargestellten Auswirkungen der Teilrechts-fähigkeit – auswirken werden.

Links zu allen Beiträgen der Serie Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: