Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht – Teil 04 – die Bewertung des Vermögens - Grundstücke

III. Bewertung des Vermögens

Um die eventuell anfallende Steuer ordnungsgemäß berechnen zu können, muss zunächst das Vermögen bewertet werden. Dies bestimmt sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Grundsätzlich gilt der gemeine Wert im Besteuerungszeitpunkt. Das ist der erzielbare Verkaufspreis.
Geerbtes oder geschenktes Vermögen ist mit folgenden Wertansätzen zu erfassen:

Normal verzinsliche Kapitalforderungen, Sparguthaben etc.
Nennwert

Unverzinsliche Kapitalforderungen mit einer längeren Laufzeit
Gegenwartswert

Aktien
Kurswert

Ansprüche aus noch nicht fälligen Lebensversicherungen
Rückkaufswert oder 2/3 der eingezahlten Prämien


Renten, Wohnrechte und Nießbrauchrechte Kapital
Kapitalwert

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
Land - und forstwirtschaftlicher Grundbesitz

Grundstücke
Grundstückswert

Gewerbliche Einzelunternehmen
Steuerbilanzwerte mit Ausnahme der Betriebsgrundstücke und der Beteiligungen

Beteiligungen an Personengesellschaften
Anteil am steuerlichen Betriebsvermögen der Gesellschaft

1. Die Bewertung unbebauter Grundstücke

Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 145 BewG. Grundstücke sind i.S.d. § 145 BewG unbebaut, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude befinden. Das gleiche soll gelten, wenn zwar Gebäude vorhanden sind, diese aber entweder keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können.

Aus § 145 BewG lässt sich folgenden Formel zur Bewertung unbebauter Grundstücke aus § 145 BewG entnehmen:

Fläche x Bodenrichtwert in € / m2 - 20% Abschlag = Steuerwert

Die Bodenrichtwerte sind gem. §145 III 2 BewG von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen.

2. Die Bewertung bebauter Grundstücke

Im Gegensatz zu unbebauten Grundstücken richtet sich die Bewertung bebauter Grundstücke nach §146 BewG. Aus §146 BewG lässt sich folgende Formel ableiten, die bei der Bewertung bebauter Grundstücke zugrunde gelegt werden muss:

Jahresmiete x 12,5 - Wertminderung wegen Alter des Gebäudes = Steuerwert

Die Jahresmiete ist das Gesamtengelt, das die Mieter aufgrund vertraglicher Regelungen für den Zeitraum von 12 Monaten zu zahlen haben. Dabei ist zu beachten, dass die Betriebskosten bei der Berechnung nicht zugrunde gelegt werden, sondern nur die Nettokaltmiete Berücksichtigung findet.

Das Alter der Gebäude ist bei der Bewertung des Vermögens wertmindernd zu berücksichtigen. Die Wertminderung beträgt gem. § 146 IV BewG 0,5% pro Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist. § 146 IV BewG normiert gleichzeitig noch eine Grenze der Wertminderung, welche sich im Moment auf 25 % beläuft.

Ferner kommt §146 V BewG besondere Bedeutung zu: Hiernach werden Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen mit einem Zuschlag von 20% bewertet.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“ von Harald Brennecke, Rechtsanwalt, und Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, spezialisiert auf Steuerrecht, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2014, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-16-8.

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