Kreditsicherheiten - Die Grundschuld

Die Grundschuld ist die inzwischen gängigste Möglichkeit, ein Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Durch die Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld wird das Grundstück in der Art belastet, dass es in Höhe einer bestimmten Geldsumme haftet. Diese Haftung wird meist von Banken als Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens verlangt. Wird das Darlehen nicht wie vorgesehen zurückgezahlt, greift die Bank auf das grundschuldbelastete Grundstück zurück, um sich schadlos zu halten.

Bestellung einer Grundschuld

Um eine Grundschuld zu bestellen, müssen sich der Grundstückseigentümer und derjenige, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt werden soll, einigen. Die Grundschuldbestellung erfolgt vor einem Notar, der die Einigung beurkundet und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst.

Zuvor muss allerdings noch entschieden werden, was für eine Art von Grundschuld bestellt werden soll – Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld. Im Unterschied zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld ein Grundschuldbrief erstellt. Soll die Briefgrundschuld übertragen werden, muss einfach nur der Brief übergeben werden. Dagegen ist die Buchgrundschuld vergleichsweise unhandlich; für ihre Übertragung ist jeweils eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Warum meist gerade Grundschulden als Sicherungsmittel verlangt werden

Wenn es um die Belastung von Grundstücken als Sicherheit für Darlehensverbindlichkeiten geht, ist die Aufnahme einer Hypothek zumindest dem Sprachgebrauch nach die erste Wahl.

Inzwischen hat die Grundschuld trotzdem die Hypothek als Sicherheit verdrängt. Das hängt damit zusammen, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht von einer bestimmten Forderung abhängig ist.

Die Grundschuld wird zwar meist deswegen bestellt, weil ein bestimmter Kredit abgesichert werden soll. Jedoch kann die Grundschuld nicht nur als Sicherheit für eine Verbindlichkeit genutzt werden, sondern durchaus auch für mehrere selbstständige oder variable Verbindlichkeiten.

Das bedeutet, dass durch eine einmal aufgenommene Grundschuld auch z.B. mehrere Darlehen besichert werden können. So kann man sich nach der Eintragung einer Grundschuld weitere Eintragungen im Grundbuch und den damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwand ersparen.

Besonders anschaulich sind die Vorzüge einer Grundschuldsicherung bei Kontokorrentkrediten, bei denen die Höhe der jeweiligen Forderungen aus dem Kontokorrentverhältnis variabel ist.

Wegen ihrer Unabhängigkeit existiert die Grundschuld grundsätzlich auch unabhängig von den Verbindlichkeiten weiter, die sie sichern sollte. Werden also die Kredite, die durch eine Grundschuld gesichert wurden, vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld bestehen.

Vertragliche Verknüpfung der Grundschuld mit Forderungen – der Sicherungsvertrag

Wegen der Unabhängigkeit der Grundschuld von den zu sichernden Forderungen stellt sich die Frage, ob die Bank sich immer noch durch die Grundschuld befriedigen kann, auch wenn sie gar keine Ansprüche gegen den Kreditnehmer (mehr) hat. Im Grundsatz könnte die Bank das tatsächlich. Um das jedoch auszuschließen, wird in der Regel ein Vertrag zwischen Bank und Kreditnehmer geschlossen. Dieser sogenannte Sicherungsvertrag verknüpft die Grundschuld mit einer oder mehreren Forderungen.

Durch den Sicherungsvertrag wird die Bank verpflichtet, dem Eigentümer des belasteten Grundstücks die Grundschuld zu übertragen, wenn alle Verpflichtungen des Kreditnehmers gegenüber der Bank erfüllt wurden. Durch die Übertragung an den Eigentümer nach Tilgung aller Forderungen wird die Sicherungsgrundschuld dann zu einer sogenannten Eigentümergrundschuld.

Über die Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer frei verfügen. Er kann die Eigentümergrundschuld also bei Bedarf jederzeit wieder als Sicherheit für neue Verbindlichkeiten benutzen.

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