Der Hausverwalter im WEG - 2. Der Hausverwaltervertrag: Teil 2

Fortsetzung des Beitrags: 2. Der Hausverwaltervertrag: Teil 1

Der Hausverwaltervertrag: Teil 2

1. Vergütung des Hausverwalters

Der Anspruch des Hausverwalters auf Entgelt ergibt sich allein aus dem Hausverwaltervertrag. Es unterliegt grundsätzlich der freien Vereinbarung durch die Parteien. Die Hausverwaltergebühr wird i.d.R. entweder als Festbetrag pro Sondereigentumseinheit oder als Festhonorar für die Verwaltung der gesamten Wohnanlage vereinbart. Ist die Vergütung nicht geregelt, was nicht zu empfehlen ist, richtet sie sich nach den Kosten des allg. Geschäftsbetriebs einer üblichen Verwaltung. Die Erhöhung einer Vergütung bedarf neben einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer auch eines Änderungsvertrags zur Ausführung des Beschlusses.

Praxishinweis: Es ist sinnvoll, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander das Hausverwalterhonorar nach der Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufzuteilen. Dazu bedarf es aber einer Vereinbarung, ein Beschluss reicht nicht aus und kann mithin nicht im Hausverwaltervertrag festgelegt werden. Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine andere Kostenverteilung vor, z.B. nach Miteigentumsanteilen, geht diese Regelung entgegenstehenden vertraglichen Regelungen vor, worauf der Hausverwalter bei seiner Abrechnungserstellung achten muss.

Die Hausverwaltervergütung ist Bestandteil der gemeinschaftlichen Kosten. Sie ist demnach auch Ausgabenposition von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Die Hausverwaltervergütung wird grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern geschuldet. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt § 16 Abs. 2, d.h. nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils. Ein Ausgleichsanspruch richtet sich nach § 426 BGB. Die Vergütung ist erst nach Erbringung der Dienstleistung, insbes. Vorlage der Jahresabrechnung, zu erbringen.

Praxishinweis: Ob von den Wohnungseigentümern Sondervergütungen zu zahlen sind, unterliegt grundsätzlich der Vereinbarung mit dem Hausverwalter im Hsuverwaltervertrag. Dies ist jedoch sehr oft Auslegungssache, denn entsprechende Leistungen können auch schon durch die normale Vergütung abgegolten sein.

2. Ende des Hausverwaltervertrages

Soweit die Dauer der Hausverwaltertätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft im Hausverwaltervertrag enthalten ist, endet der Hausverwaltervertrag regelmäßig mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Wird der Hausverwaltervertrag für mehr als 5 Jahre abgeschlossen – also über den Höchstbestellungszeitraum hinaus –, ist der Vertrag zwar nicht wegen Verstoß gegen § 26 Abs. 1 S. 2 WEG nichtig, jedoch endet der Vertrag dann mit Ablauf der 5 Jahre.

Praxishinweis: Wenn der Vertragsschluss zeitlich an den Beginn der Amtszeit anschließt, ist ihr Beginn maßgeblich, selbst dann, wenn die Tätigkeit des Hausverwalters als solche erst mit Vertragsschluss oder gar später aufgenommen werden soll. Dies gilt erst recht, wenn die Aufnahme der Verwaltertätigkeit zeitlich zwischen Beginn der Amtszeit und Vertragsabschluss liegt. Ein im Hausverwaltervertrag abweichend geregelter Zeitpunkt ist irrelevant.

Setzt der Hausverwalter seine Tätigkeit fort, obwohl sein Amt geendet hat und der Vertrag beendet ist, erlischt jedweder vertraglicher Vergütungsanspruch mit Ablauf der entsprechenden Frist. Wurde die weitere Hausverwaltertätigkeit über die Bestellzeit hinaus einvernehmlich zwischen dem Hausverwalter und den Wohnungseigentümern praktiziert, hat der Hausverwalter allerdings gemäß § 683 BGB als Geschäftsführer ohne Auftrag nicht nur Anspruch auf Aufwendungsersatz, sondern auch einen Anspruch auf übliche Vergütung. Wird die Bestellung des Hausverwalters hingegen durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer gerichtlich angefochten, behält er zunächst einen unbedingten vertraglichen Vergütungsanspruch, zumindest für die Zeit, bis der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für unwirksam erklärt ist.

3. Tätigkeit des Hausverwalters nach Vertragsbeendigung

Übt der „gewesene“ Hausverwalter (also derjenige, dessen Bestellzeit abgelaufen ist oder der abberufen wurde) weiterhin eine Tätigkeit aus, hat dies ungeachtet des Tätigkeitsverbots rechtliche Konsequenzen: Unternehmen, die mit dem Hausverwaltungsunternehmen z.B. Verträge namens der Wohnungseigentümer abschließen, sind zu schützen, da sie von den Vorgängen innerhalb der Gemeinschaft regelmäßig keine Kenntnis haben und somit davon ausgehen, dass der Hausverwalter noch in Amt und Würden ist. Hier werden die Wohnungseigentümer aus dem Gesichtspunkt der Anscheins-, wenn nicht gar der Duldungsvollmacht berechtigt und verpflichtet. Dies gilt im Hinblick auf die Anscheinsvollmacht selbst dann, wenn die Wohnungseigentümer mit der Fortsetzung der Verwaltertätigkeit durch den ehemaligen Hausverwalter nicht einverstanden sein sollten.

Praxishinweis: Im letzteren Fall sind die Wohnungseigentümer bei Meidung der Verpflichtungswirkung gehalten, notfalls gerichtlich die Unterlassung weiterer Hausverwaltertätigkeit zu erzwingen, oder bei Weigerung des ehemaligen Hausverwalters, seine Tätigkeit einzustellen und trotz Minderheitenquorums eine Versammlung hierzu einzuberufen, mittels Einberufung einer Versammlung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden entsprechende Beschlüsse herbeizuführen

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