Der Hausverwalter im WEG - 2. Der Hausverwaltervertrag: Teil 1

Der Hausverwaltervertrag: Teil 1

1. Die Qualifizierung des Hausverwaltervertrages

Der Hausverwaltervertrag ist regelmäßig ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB). Mit dem (gewerbsmäßigen) Hausverwalter kommt ein Geschäftsbesorgungsvertrag zustande, der in der Hauptsache dienstvertraglichen Charakter hat aber zum Teil auch werkvertragliche Züge haben kann (z.B. dort, wo der Hausverwalter im Rechtssinne einen Erfolg schuldet wie bei der Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung). Ungeachtet der Rechtsnatur im Einzelnen hat jeder Hausverwalter aber auch die Pflichten eines Beauftragten i.S.d. § 662 ff BGB, z.B. die Auskunfts- und Rechenschaftspflicht (§ 666 BGB), die Bindung des Beauftragten an Weisungen und an die beschränkte Befugnis zur Abweichung hiervon, an die Pflicht zur Herausgabe des Erhaltenen und Erlangten (§ 667 BGB) bei Vertragsende

Praxishinweis: Übernimmt ein Wohnungseigentümer das Amt des Hausverwalters gegen Auslagenerstattung (Aufwendungsersatz), ohne ein Honorar zu beanspruchen, ist er lediglich Beauftragter.

2. Inhalt des Hausverwaltervertrages

Der Hausverwaltervertrag regelt inhaltlich die Aufgaben des Verwalters in Anlehnung an § 27 WEG als auch dessen zusätzlichen Befugnisse. Der Hausverwaltervertrag kann aber auch darüber hinaus weitere, besondere Hausverwalterleistungen beinhalten, wie z.B. die Betreuung und Bewachung von Um- und Ausbauten oder die Überwachung von umfangreichen Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Fassadensanierung).

Praxishinweis: Es ist auch möglich, bereits im Hausverwaltervertrag die ausdrückliche Prozessvollmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zu erteilen, so dass es bei notwendigen gerichtlichen Verfahren keiner vorherigen Beschlussfassung bedarf.

3. Form des Hausverwaltervertrages

Der Vertragsschluss ist grundsätzlich formfrei möglich. Jedoch bedarf jeder Vertrag eines Angebots und einer Annahme. Der Hausverwaltervertrag kommt erst mit der Annahme des Vertrages durch den Hausverwalter zustande. Das geschieht regelmäßig durch Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages vor Tätigkeitsbeginn, spätestens jedoch mit Aufnahme der Tätigkeit durch den Hausverwalter.

4. Vertragsabschluss

Sofern der Bauträger den 1. Hausverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmt hat, sind die Wohnungseigentümer wechselseitig verpflichtet, mit dem vorgesehenen und durch den Bauträger bestellten Hausverwalter einen Hausverwaltervertrag zu schließen. Dies geschieht regelmäßig mit Aufnahme der Verwaltertätigkeit durch das Verwaltungsunternehmen und der Entgegen- und Hinnahme der Tätigkeit durch die Wohnungseigentümer.

Praxishinweis: Haben die Wohnungseigentümer in einer Versammlung einen bestimmten Hausverwalter bestellt, sollten sie den Verwaltungsbeirat oder ein anderes ein Gremium (z.B. einzelne Wohnungseigentümer) mit dem Abschluss des Hausverwaltervertrages beauftragen und bevollmächtigen. Diese unterbreiten dann namens der Wohnungseigentümer das Vertragsangebot, welches vom Hausverwalter anzunehmen wäre. Die Wohnungseigentümerversammlung sollte gleichzeitig die wichtigsten Vertragsinhalte, wie Dauer und Honorarhöhe, aber auch weitere Vertragsbestimmungen gemeinschaftsintern festlegen, so dass bei den anschließenden Verhandlungen mit dem Hausverwalter eine Verhandlungsgrundlage vorliegt, an die der Verwaltungsbeirat oder ein anderes Gremium gebunden ist.

Praxishinweis: Hausverwalterbestellungsbeschlüsse sehen nicht selten Vertragsinhalte vor, die dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder aus sonstigen Gründen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (Beispiele: Automatische Verlängerung der Bestellzeit bei einer beschlossenen Bestellzeit von 5 Jahren; jederzeitige Abwahlmöglichkeit bei einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung, dass der Hausverwalter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden könne; Festlegung eines Hausverwalterhonorars im Bestellungsbeschluss, das das vergleichbare übliche Honorar erheblich übersteigt). Solche Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind bei rechtzeitiger Anfechtung für ungültig zu erklären

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