Das Sondernutzungsrecht – Gebrauchsregelung für das Gemeinschaftseigentum

Das Sondernutzungsrecht – Gebrauchsregelung für das Gemeinschaftseigentum

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es nur zwei Eigentumsformen: Das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum. Im Hinblick auf die Gebrauchs- bzw. der Nutzungsmöglichkeit dieser Eigentumsformen gilt der Grundsatz, dass jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt ist (§§ 14, 15 WEG) und jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren kann (§ 13 Abs. 2 WEG), soweit nicht das Gesetzt (insbesondere § 14 Nr. 1 WEG) oder Rechte Dritter entgegenstehen. Beim Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums gibt es jedoch eine praktisch sehr wichtige Möglichkeit der Gebrauchsregelung, um den Gebrauch einzelner oder gar aller übrigen Wohnungseigentümer auszuschließen: das Sondernutzungsrecht.

1. Inhalt und Umfang

Das Sondernutzungsrecht ist die einem Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG eingeräumte Befugnis, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen. Der insoweit begünstigte Wohnungseigentümer ist zum alleinigen Gebrauch des betreffenden Teils des Gemeinschaftseigentums berechtigt und ihm allein stehen auch die sonstigen Nutzungen (z.B. Einnahmen aus Vermietung) zu. Mit dem Erhalt des umfassenden Nutzungsrechts am Gemeinschaftseigentum hat er wirtschaftlich die Stellung eines Alleineigentümers. Praktisch bedeutsame Beispiele sind die Begründung von Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Kfz-Stellplätzen, an Kellerräumen, an Terrassen, an Hausgärten oder an Dachböden. Aber Vorsicht: Auch wenn dem begünstigten Wohnungseigentümer mit der Begründung des Sondernutzungsrechts ein umfassendes Nutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum zusteht, ist er dennoch bei dessen Ausübung gewissen Beschränkungen unterworfen, die sich zum einen aus Sondernutzungsrechtsvereinbarung selbst ergeben kann oder aus getroffenen Zweckbestimmungen für die entsprechenden Gemeinschaftseigentumsteile (z.B. Nutzung ausschließlich als Hobbyraum).

2. Begründung von Sondernutzungsrechten

Sondernutzungsrechte an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums können nur durch eine Vereinbarung i.S.v. § 10 Abs. 2 WEG aller Wohnungseigentümer begründet werden. Praktisch werden Sondernutzungsrechte (beispielsweise bei Kfz-Stellplätzen) auch durch die einseitige Regelung des teilenden Eigentümers in der mit der Teilungserklärung verbundenen Gemeinschaftsordnung begründet. Wird das Sondernutzungsrecht durch eine Vereinbarung der bestehenden Wohnungseigentümer begründet, wirkt die getroffene Gebrauchsregelung grundsätzlich nur gegen die am Abschluss der Vereinbarung beteiligten Wohnungseigentümer. Gegen Personen, die erst nach der Vereinbarung Wohnungseigentum erwerben (so genannte Sondernachfolger) wirkt die Sondernutzungsvereinbarung nur dann, wenn diese gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde.

Wichtig: Das Sondernutzungsrecht kann nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden, es sei denn, es besteht diesbezüglich die Möglichkeit durch eine so genannte Öffnungsklausel.

Praxistyp: Soll der Inhalt oder der Umfang des Sondernutzungsrechts nachträglich geändert werden (z.B. Beschränkung oder Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit), bedarf es hierfür wiederum einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Da sich in der Praxis – insbesondere bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften – eine nachträgliche Willensübereinkunft aller Wohnungseigentümer nur schwer erzielen lässt, sollte bereits bei der Begründung auf eine vorausschauende Gestaltung im Interesse aller Wohnungseigentümer geachtet werden.

3. Übertragung auf einen anderen Wohnungseigentümer

Das Sondernutzungsrecht kann von dem jeweiligen Begünstigten auf einen anderen übertragen werden – dies jedoch ausschließlich an einen Miteigentümer. Wurde das Sondernutzungsrecht (z.B. an einem Kfz-Stellplatz) nur durch eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den bestehenden Wohnungseigentümern begründet – also ohne die Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums –,bedarf es für die Übertragung an den anderen Wohnungseigentümer lediglich einer so genannten Abtretungserklärung; die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich. Wurde die Vereinbarung über das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, entsteht ein so genanntes verdinglichtes Sondernutzungsrecht, deren wirksame Übertragung an einen Miteigentümer – wie bei der Übertragung von Grundstücken – eine Einigung und eine Eintragung gemäß §§ 873, 877 BGB voraussetzt.

4. Aufhebung des Sondernutzungsrechts

Schließlich ist auch die Aufhebung wirksam begründeter Sondernutzungsrechte wiederum nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Der Rechtsverlust kann nicht zu Lasten des Begünstigten durch Mehrheitsbeschluss erreicht werden, es sei denn, es ist gerade für diesen Fall in der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung eine so genannte Öffnungsklausel enthalten.

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